幫主賞屋心得 頭條

【幫主賞屋】新北市重劃區介紹與分析

新北重劃區分布介紹
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

幫主的賞屋心得系列文章,一方面會針對建案去參觀並分析,另一方面更希望將自己花了兩年多找房的心得記錄下來,分享給後續有意購屋的族群。今天這篇會介紹新北市幾個『重劃區』的概況與優劣勢及目前的行情。

如果有預算足夠,當然推薦擠進北市蛋黃區,像幫主本身是文山區長大的,其實很喜歡文山區的環境,也方便就近照顧家人,然而文山區雖然算是台北市價格最親民的一區,但對幫主這種窮書生來說,房價還是高不可攀,所以退而求其次關注新北。新北的舊市區幾乎都地狹人稠,其實住起來頗有壓迫感,而且永和、板橋、中和房價,近年也直逼北市,其實入手也並不容易。

於是價格相對較合理的『重劃區』也成為幫主掃描的方向:如果願意忍受幾年的發展期,新北市的幾個重劃區都相當值得考慮,畢竟重劃區因為新開放建設,新法令規定的退縮、建蔽率等等,讓街廓能夠有相當的棟距,同時因為都是新建案開發,整區的建築樣貌相對新穎。以下幫主就把新北幾個近年最夯且值得關注的重劃區製作成地圖:

新北重劃區分布介紹

把幾個重劃區放上地圖,很多內容就一眼可見。誰離台北市最近,有幾條橋連通,誰才是一站進北市,誰坐擁水岸,誰有捷運通達。。。

新店。央北重劃區

新北重劃區中,開價最高的是新店的央北重劃區,我們先看看他的區位分佈地圖:

央北重劃區範圍地圖

央北重劃區夾在兩個捷運站之間:輕軌十四張站、小碧潭站,可以號稱『雙捷運』,加上周邊有新店高中、耕莘醫院、IKEA等,在生活上也具有方便性,交通方面,開車5分鐘上安坑交流道、中安大橋可以銜接新北環快,整體的感覺不錯。

央北重劃區建商分布

照片取材自網路,可以看到整個重劃區基本上已經被建商插旗滿滿!然而,在幾個新北重劃區建案中,央北是幫主相對不列入考慮的(雖然我常去IKEA,弟弟是新店高中畢業的,周邊也算小熟),最主要的原因當然是因為開價實在太高,加上離台北市區頗有距離,依附的是環狀線的十四張站,這條環狀線真的是很不ok,速度、運量、轉乘點設計都讓我很不滿意(沒辦法,身為地鐵系的旅遊作家,難免要評價一下),小碧潭站也是延伸型路線,車次與轉乘都需要多些時間,如果從重劃區正中央出發,步行到兩個捷運站都要10分鐘左右,需列為考慮。

央北重劃區社會住宅

上週在央北拍的照片,現在的央北還很空曠,幾個已經動工的建案正在施工,照片上已經蓋好的是央北社會住宅。幫主認為此區最大的支撐點就是昔日中央新村這區的高素質印象,此區雖有IKEA與新商城的進駐,然而與開價相較,顯得相對不值。(好處是價格帶本身就是一種篩選機制,身為新北最貴重劃區,有能力入住的客群,口袋還有頗有深度的。)

優勢:雙捷運、交通機能、中央新村房價支撐。

板橋。江北重劃區

江北重劃區範圍分布

板橋的江北重劃區,應該算是目前最夯的區塊,不過由於整個重劃區的範圍狹長,分為ABCDEFG區,在價位、訴求等方面有完全不同的內容。

AB區依附藝文特區,由於沒有捷運,因此價格較親民,此區坐擁萬坪公園、河濱公園與435藝文特區,算是綠化較高的區塊,同時堪稱『板橋傳奇』的307路公車總站就在這裡,發車超密集,會行經捷運板橋、西門站,也算是方便出行的方式。此區價位相對合理,首購族可以納入考慮。

C區靠近新月橋、新海橋,而且特別的是高架道路在民生路就轉彎了,所以此區河岸不會有高架通過,然而這區有殯儀館這項嫌惡設施,對於房價有相對的影響,也因此這一區價位在江北重劃區中最易談,是以合理價格取得板橋門牌的機會區。

DEF區這一區算是幫主覺得江北最值得考慮的區塊,因為捷運江子翠站進入步行範圍內(仍須步行10分鐘左右),加上江子翠站周邊生活機能完善、店家眾多,過個橋就能進入北市,算是相當值得投資或自住的區塊,不過如果是想要選擇水岸第一排的要注意:此區有高架道路通過,噪音與落塵需列入考量。

這區的建案我看了不少,國美、村泉、茂德。。。光是近捷運站這點,對房價就是很好的支撐,只是對於通勤族來說,捷運看得到也得要搭得到啊!因為女王住在土城,我有一年多實測,通勤時間板南線從土城開到了江子翠站,乘客根本擠不上去!這對需要利用捷運的上班族來說,真的有點悲劇。。。

2018年底幫主好友購入『國美翠亨村』,不面河中高樓層,還能以48萬成交,到現在基本上全區都5字頭了。最後的G區由於推案量不大,暫不納入討論,如果對於本區的建案有興趣,推薦加入臉書社團:板橋江翠北側重劃區,可以隨時獲得最新建案資訊。

優勢:板橋門牌、DEF區捷運捷運加持、水岸公園。

新莊副都心

新莊副都心重劃區地圖

新莊副都心的話題性很強,曾經是當紅炸子雞,房價一度衝破5字頭,不過近期被打回原形,許多賠售的消息出籠,房價也往回修正。新聞:捷運光環失效?新莊副都心建案賠售9戶

幫主也實際前往看過一些建案,先說一下優勢,此區可以依附機捷的新莊副都心站(800公尺,步行約10分鐘up),加上剛開幕的宏匯廣場、國家電影中心,此外最令人驚喜的是1.6公頃大的塭仔底溼地公園與中港大排親水步道,聯合形成了很好的綠化親水環境。生活機能方面目前還很糟,晚上去點燈率不高,但是離舊市區很近,可以跨區採買很方便。

要特別一提的是,請看上面的地圖,真正的『住宅用地』其實有限,其他區塊是商業用地,如果你看到藍框以外區域的建案,請務必留意使用上的須知及風險。延伸閱讀:房子買對了嗎? 商業區、住宅區大不同住在商業區優缺點

優勢:機場捷運、大量進駐的飯店、公家機關、鄰近舊市區。

頭前重劃區

頭前重劃區地圖

頭前重劃區與副都心重劃區,隔思源路相望,比較特殊的是頭前重劃區算是純住宅區的規劃,街廓整齊還有不少公園,其中頭前運動公園規劃完善,附近的居民都會在這裡運動,相當悠閒的住宅區風貌。

頭前重劃區頭前運動公園

頭前重劃區頭前運動公園

可以看到公園第一排的優勢,同時也可以看到公園一側的廠房。。。整個頭前重劃區外圍被『化成工業區』包圍,算是一個抗性,建議有興趣的購屋族群可以優先選擇靠近思源路周邊,過條馬路就能吃舊市區的生活機能。如果能夠在『幸福站』附近就更好了,不但有捷運的方便性,距離頭前運動公園也近,需要出國轉乘機捷只需一站。幫主近期幾度在這區閒晃,區內的幽靜感覺令人印象深刻。回頭看過去的房價記錄,曾經與副都心一起飆高,目前有回落些,這區幫主覺得印象不錯,可以把握『下一站幸福』的機會~

優勢:環狀線+機捷、純住宅區設定、鄰近舊市區。

三重。二重疏洪道重劃區

說實話,傳統上對『三重』的印象就不是很好,如果不是因為某個號稱純日系血統的建案,就不會跑來這裡,可走出捷運站看到的是:

新北大都會公園

令人震撼的綠地,照片左側是機捷三重站,坐擁16座大安森林公園這麼大的綠地,真的很震撼,於是跟女王花了不少時間研究這個重劃區:

三重二重疏洪道重劃區地圖

請看地圖,三重二重疏洪道重劃區,分為左岸、右岸。右岸的區塊屬長條狀,依附『三重站』(機捷、中和新蘆線雙捷運),利用中興橋、忠孝橋都是過橋就到台北市,三重才是最近北市的區。與捷運共構將有CITYLINK商城進駐,同時藏壽司、迪卡儂也都選擇落戶此處。左岸則依附『先嗇宮站』,同樣很方便銜接環快出行,但是這一區有工業區在周邊,因此價位上比右岸實惠5~8萬/坪。

基本上,幫主因為有出國的需求,有機捷真的很方便,因此賞屋都鎖定右岸,心得較多:

二重重劃區建案分布

這是右岸三重站周邊的土地分布狀況,你可以看到紅色的是商業區,黃色的才是住宅區,照片左側黃區顯然距離三重站較近,所以單價都已經慣破6字頭,如果你細看會發現,搶地的建商如:元利、冠德等,都是蓋高價豪宅的建商。退而求其次,照片右側的住宅區,價格上就相對親民。自帶水岸的北台灣最大公園實屬難得,加上雙捷運交會,一橋到西門町、台北車站,未來性相當可期。要說缺點,就是『三重』不論如何說出來氣場與民眾認知上都相對弱勢,是房價上的一大劣勢。

網上有一段精彩的分析視頻,引用給大家參考:

土城暫緩發展區

土城暫緩發展區地圖

土城重劃區,這兩年我天天在這一帶打轉,其實這片範圍在海山站、土城站之間,往哪個站走都有點距離,且坐到台北市很多站呢,因為日月光自帶影城與商城、土城醫院開幕,目前也吸引不少首購族群購屋,房價上如上圖有所切分,左側靠近捷運區塊,近捷運與土城醫院,很敢開價,新建案都開價接近5字頭(如:金城舞3、大同莊園都開:48~50萬),這價格完全不如選前面的江北、三重啊!不過往青雲路方向,房價就有3字頭的機會。

好啦,大致介紹完畢,光是跑這些重劃區的建案,就讓幫主有陣子每個週末都有事情可做,去吹吹冷氣喝咖啡,看看樣品屋跟銷售人員練肖話,成了新的休閒娛樂,後續還會寫『銷售員行銷話術』、『莫名其妙怪格局』等等經歷到的奇妙經歷!還是那句老話啦,動輒千萬的物件,務必做夠功課,不要急躁更不要聽信銷售的話術,買房是講究緣分的,無緣的房子住了也不會順,所以真的錯過,就拉倒!繼續慢慢找就是了~~


請到『幫主出巡』按個贊、新浪微博:台北大衛。隨時獲取世界旅遊最新資訊!!


關於作者

幫主大衛

幫主大衛

旅遊作家。同時也是上海幫(shanghai-bang.com)幫主與一起泰(17thai.com)站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒。

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

2 Comments

  • 請問目前江翠北有些預售屋都已經成交到55~65了,是否已經偏離市價太多,不建議這時間入手嗎(自住用)?

    • 唉,這篇寫完之後,各地的房價又上漲了。。。
      必須說房價沒有絕對,目前看來也沒有那個專家真正能準確說未來的走勢,所以,如果自住需求確定,又遇到真正喜歡的物件,就可以考慮入手。
      如果想等,也可以待美國大選結束、兩岸關係情況明朗後再決定,以免突發情勢影響房價。。。

留下評論

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.