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【幫主賞屋】買屋購屋看什麼:建築工法篇

建築工法大PK
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

幫主一開始去看建案的時候,也是眼花撩亂,建商搬出的名詞有夠多,像是:新日鐵制震、一筆箍工法、連續壁深達25米、筏式基礎、抗震0.24g、當層排氣系統。。。跟你說啦,每一個看起來都他X的好厲害,直到自己看過越來越多案子,也開始研究內容,才知道有很多根本很一般,像是:

  • 結構15年保固(預售屋內政部定型化契約規定)
  • 防水一年保固(預售屋內政部定型化契約規定)
  • 抗震5級(0.24G):新的建築法規標準,雙北耐震強度需達0.24G(5級震度)

這些根本就是規定的低標好嗎?只有提出高於這個標準的建案,才算是對消費者有加值的部分。這篇請你留下來,幫主把自己整理的一些建商會用到提到的『建築工法』內容整理出來,將來你拿建案資料回來對一對,就知道那些是基本功,那些是加值的內容!之後還會有『建案配備篇』、『建案公設篇』!


買房子最關心的當然就是整棟建築的結構了!特別是台灣地震頻繁,自己買的房子能不能扛震?結構是否穩當?絕對是大家最關心的問題!可我們又不懂結構力學,鋼筋水泥啥的都不懂,該如何選擇呢?以下介紹目前建商會提出的工法介紹,看看你的賞屋有沒有喔?

幫主建議:如果對結構工法有所擔心,最簡單的方式就是選擇有品牌有口碑的建商,像是國泰、潤泰、國美、忠泰、華固、元利、大陸建設等等,都是很有口碑的建商。
箍筋工法

鋼筋結構工法

現在去銷售中心,都會秀出一段鋼筋結構,來介紹說明工法,說實話啦,買屋的人都不是這個領域高手,實在有看沒有懂。。。

一筆箍工法

照片來源:亞昕建設工學手冊。總之,在921大地震之後,新建築都採用改良工法,箍筋採135度彎鉤,繫筋90度+135度彎鉤,交錯綁紮,為得是有效減少地震發生時反覆拉扯鬆脫的風險。

加值或升級內容
某些建案還會強調更新式的工法,如:『一筆箍』、『Alfa Safe柱中柱』等等。

『一筆箍工法』,是潤泰集團所發明,後來將這項專利無償提供業界使用,一筆箍工法能夠提高柱的結構強度,漸漸被許多建案採用,細節可參考此篇:淺談「一筆箍」鋼筋綁紮法

『Alfa Safe耐震系統工法』,是戴雲發結構技師首創的專業工法,除了鋼筋工程,還另有柱、樑、牆的不同專利,如果是全套採用,當然結構上更令人放心,但工程造價也會高上一截。細節可看看下面的新聞視頻:

除了箍筋工法之外,許多建案也會強調他們的『鋼筋續接器』採用『SA級』,所謂續接器就是銜接兩段鋼筋之間的銜接器,有興趣請參考這段視頻:隱形的安全關鍵-鋼筋續接器

水泥磅數

看完鋼筋看水泥,如果不是這些年賞屋,根本也不知道水泥還分磅數。。。水泥磅數正確說法應該是「混凝土設計強度」,單位是kg/cm2((每平方公分可以承載多少公斤的重壓)。早年一般建築僅用3000磅的水泥,現在建築法規一般標準3500磅,超高大樓則用上了更高磅數的水泥。

建築水泥磅數介紹

表格來源:建築安全的關鍵因素:混凝土品管。原則上水泥的磅數與樓高成正比,樓高15層以下大致用到4000磅就相當足夠,目前的建商還會在底層(如:B1~4、5F)加強磅數,讓基礎更加穩固。

水泥磅數介紹

照片來源:新潤峰采。水泥磅數其實也不是非要追求超高數字,除非防空洞、碉堡、雪隧之類的用到8000磅的水泥,一般20層高左右的建築,4000~5000磅都相當足夠了。

連續壁、筏式基礎

連續壁、筏式基礎這兩個名詞也是你在賞屋時應該會聽到的名詞,簡單介紹讓大家有個概念:

地下室連續壁筏基工程深度

土城大同莊園2

引用建案:福德One大同莊園2。建案的建築結構圖一定會在銷售中心出現,為得是強調結構、水泥磅數、地下穩固結構的方式。

連續壁
連續壁為國內常見的擋土工法,為地下鋼筋混凝土牆,將欲開挖地下室的四周圍住,接著當開挖時,外側的土壤及地下水不會崩坍及滲入基地內,而能夠順利的構築地下室基礎,除了上述功能外,連續壁也能夠作為地下室的外牆,成為主要結構體的一部分。

簡單來說,連續壁就是建築地下層的外框,用來阻擋地下土壤、地下水的滲入,其深度與地下室深度有關,幫主自己看建案下來,一般多是地下室深度的1.5~2倍。厚度標準一般標準是開挖深度的5%,不過大部分建案在厚度上都遠超過5%。

筏式基礎

筏式基礎

傳統建築都是把柱深深的打入地下,現在的建案則往往會採用在建築底部直接製作一塊大板子,如同竹筏一般,全部的結構柱都依托在這筏式基礎上,欲地震來臨時,力量可以均勻的分散,形成較佳的耐震能力,更多細節可參考:【動畫解析】筏式基礎不怕搖~

抗震強化工程

一般而言,耐震係數越高,建築物的耐震力也越高,目前台北的法規是抗震五級(0.24g),也就是說新建案基本都已經有一定的抗震能耐。當然也有許多建案採用更高標準,將抗震能力拉高到六級,這就需要增加抗震的內容物,當然也都會反應在價格上。。。

RC、SC、SRC

建築基本上有這三種結構,RC是『鋼筋混凝土』,是最傳統也是業界技術最純熟的工法,SC是『鋼骨結構』,韌性較強適合超高大樓興建,SRC則是『鋼骨 + 鋼筋混凝土』,結合兩者的特性,施工技術層面較高。

在工程造價方面,RC造價較低,SRC次之,SC造價最高。在921地震之後,國人對於抗震的心理需求大增,因此有許多主打鋼骨結構的建案推出,不過其實只要經過正確的計算與確實的施工,並沒有那一種結構就特別抗震,相關資訊可參考:建築知識小學堂! RC、SC、SRC!不論是那一種結構體,都可以再加上科技增加抗震能力,接著介紹:

耐震、制震、免震

建築結構抗震分為耐震、制震、免震,先送上一張圖表:

耐震、制震、免震

圖表出處:自由時報(抗震宅也有分等級?! 免震>制震>耐震)。921地震之後,建築法規已經規定了抗震的標準,所以現在的房子都具有相當的『耐震』能力,然後,目前許多建案強調『制震』,就是將地震時的搖晃程度減低,讓居住在其中的人不至於受到劇烈的搖晃:

制震

你常有機會在建案銷售中心,看到上圖左側的搖晃模擬器,就是建商強調該建案安裝了制震的設備,知名的像是新日鐵的黏彈性制震壁(VEM)、鋼板制震壁(NS)、美國Taylor制震器等等。

左岸京站SRC鋼骨、航太制震器

照片引用建案:左岸京站。這個建案就強調鋼骨+制震雙制震,光是在銷售中心聽介紹就覺得超心安的,制震這個訴求真的很容易讓消費者買單。

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看準了台灣買家買心安的特性,許多建案都搬出了制震的內容,面對這麼多科技制震,如果預算足夠當然是多多益善,像是台灣第一豪宅,號稱一戶18億的『陶朱隱園』,就是隔震比照NASA的免震宅。

只是!一般市井小民也不要被建商的說法洗腦了,事實上,921地震之後蓋的房子都已經有相當的耐震力,關鍵真的是施工時的嚴謹態度,而且專家也提到:制震壁數量需超過總樓層的一半才有效果,一些建案在銷售中心擺出制震項目,然而實際詢問下才知道必非全樓層加裝,其制震效果就會有所折扣。。。

當層排氣、管道間封閉

幫主常常在朋友家社區的電梯內看到管委會的公告:『請住戶不要在廁所內抽煙,由於管道連通,將影響其他住戶的呼吸健康!敬請配合。』

早期建築工法中,一般排氣多採『共同管線』排放,將同一棟樓所有住戶的廢氣集中同一管線,通到屋頂排出。當屋頂風壓較大,廢氣就可能產生回流,造成廢氣在管線內流竄,影響其他住戶。近十年的建築都已經改採『當層排氣』,每一戶的浴廁廢氣單獨管線排放,大樓住戶間不會互相影響。

當層排氣工法說明

圖片來源:泰暘建設。上方箭頭處就是當層排氣,直接單層通往室外,搭配當層排氣,還需要『管道間封閉』(或稱單層封板、樓層阻隔等)就是上圖左側,樓上樓下管道間不互通,不但避免廢氣流竄,遇到火災時也能避免煙囪效應。當層排氣對目前的新建案來說,已經算是『標準配備』,如果連這點都沒有,基本上幫主覺得可以不用看了(除非他的浴室是直接開窗對外)。

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有些建商號稱當層排氣,但是衛浴廢氣與廚房廢氣卻共用一管道,這也是不太妥當的,較佳的情況應該衛浴、廚房排煙各有排氣管道。幫主以自己收到的CAD圖例說明:

當層排氣實例CAD檔案

你可以看到:由於廁所位在入口處,所以有長長的管道(藍線)通往排氣孔直接排出,然後旁邊另用廚房油煙專用的排氣管。要特別注意的是,以這個案例,就會有明管從房屋上部通過,一般會以裝潢天花板或是搞成工業風的方式來處理。

吸氣閥+P.A.P.A正壓調節器

吸氣閥+P.A.P.A正壓調節器

圖片出處:好室研研。『吸氣閥+P.A.P.A正壓調節器』屬於加值項目,這個我挺羨慕的,幫主之前在青埔的『玖都森學園』建案看到這個設備,就覺得真的是好東西,它是利用正負壓保護存水彎水封,這樣就能有效隔離病菌蚊蟲從水管進入,有興趣的可以參考:排水防疫戰線 保護水管水封 惡臭病菌止步

防水工法

防水工法

圖片出處:圓山帝寶。防水也是大家最關心的內容,前面有提到定型化契約規範防水保固1年,現在有建商直接提供5年、10年甚至15年的防水保固,展示對自家營造工法的信心。

幫主看過的幾個建案大多有上圖這樣的工法介紹,說實話我們也不是專家,建商最終有沒有如此施工其實交屋後也很難印證,所以幾個重點:所有廣告內容都要拍照留存、涉及保固的數字都該在合約中載明(如:浴室的防水範圍,大部分的建商是濕區全面防水,乾區防水做到120~180公分)。

綠建築標章

有些建案會特別強調他們是要申請『綠建築標章』的案子,擁有這個標章也算是加值項目。標章分為五級:合格、銅級、銀級、黃金級、鑽石級。一般至少要銀級以上建商才會拿出來說嘴,這個標章由「綠建築九大評估指標系統(EEWH)」來審查:「綠化量」、「基地保水」、「水資源」、「日常節能」、「二氧化碳減量」、「廢棄物減量」、「污水垃圾改善」、「生物多樣性」及「室內環境」,詳情可參考:綠建築標章

亞昕昕悅灣黃金級綠建築

一般人大概只需要知道,你買的建案評級越高,基本上綠化越多、節電節能、保水再生等等做的就越完善,這算是『加分』選項,畢竟住在綠建築內能愛護地球之外,利用節電、循環設計管委會也能省公共費用,更不用說大片的綠化可以帶來的居住舒適感了。。。

中空樓板

相信每個人都有被樓上的腳步聲、拖椅子、東西掉落聲音打擾的經驗,目前的建案標準樓層厚度是15公分,有些建案則拉高到18公分來增加隔音效果,更高級的就用上『中空樓板』:

中空樓板

所謂的中空樓板就是在樓板中裝置吸音保麗龍球,當水泥灌漿後產生中空,而聲音的傳遞需要介值,真空中就無法傳遞,藉此達到隔音甚至隔熱的效果。不過中空樓板厚度也會增加到22~25公分,某種程度上也會影響到既有的層高,因此記得詢問在扣除樓地板厚度後,實際的層高有多少。

不過現在政府法規對新建案提出隔音要求了:降噪音新趨勢 樓地板隔音墊成新案標配。你如果未來看2019年7月1日之後申請建照的新建案,隔音墊應該會是標準配備,才能符合樓板隔音標準。

活水系統

現在有許多建案除了建材工法,也強調生活面的居住體驗,所以『活水系統』也成了許多建案的配置項目:

活水系統

圖片出處:圓山帝寶。『活水系統』並非『淨水系統』,所謂的活水系統是活化水源,讓水流以內聚螺旋(centripetal spiral flow)的方式流動,並經由適當的碰撞角度產生渦旋和內爆效應,因此賦予水流足夠的活化動能,最終製成具有大自然礦石的頻率並能同時釋放出遠紅外線、負離子等多種功能。完整資訊可參考:長庚生物科技

活水系統的實際功效說實話幫主是不瞭解,不過總之能多一項系統不是壞事,如果再搭配建商提供廚下濾水設備,就相當完美了。

工程進度查詢

前面說了這麼多,然而幾乎所有的內容都是包在水泥裡!你根本無從知道建商有沒有真的具體實施,所以前面提到選擇有口碑的建商就真的很重要!現在許多建商在預售屋的部分也提供『即時工程進度』介紹的網頁:

工程進度查詢

這是女王買的預售屋,建商官網的照片,工程期間的水泥測試、續接器扭力測試、灌漿實況等等,都會以照片公布給消費者,我覺得這點很不錯,希望台灣的建商能夠全面的施行。

結語

這篇主要的目的是讓大家在賞屋時,面對建商提供的種種工法、資訊提供基礎的介紹,好歹要知道想買的建案提供了那些內容,其中又有哪些是基本的,哪些是加值的。然後啊,一分錢一分貨,上面的種種內容都會反應在房價上,不可能用國產車的價格要求雙B的配備,當建商提供了許多加值的內容時,你也比較能夠瞭解是貴在哪裡?

中和區灣岸Villa

之後去賞屋不要在傻傻的只會看美美的樣品屋了!看熱鬧之餘也看點門道,那些帥哥美女在美麗樣品屋打卡的業配文真的沒有什麼價值,不如看『幫主賞屋』系列分享經驗,哈哈哈~

記得:購屋過程中所有的廣告(不論是平面的網站的)都要留下來,連樣品屋都要拍照或錄影,建商在銷售期間的所有廣告內容都是買賣約定的一部份,將來如果有爭議或是廣告內容與交屋不符,都可以在申訴中作為證據,接下來,幫主還會寫:

  • 建案配備篇(氣密窗、衛浴、廚房器材的品牌、新風系統等等,設備好壞價格天差地遠!)
  • 建案公設篇(每一個建案都推出一票公設,拿出來比一比,花錢買公設值不值?)

以上都是幫主這兩年來看了一狗票建案慢慢累積出來的心得,如同幫主用了10多年寫了超過千篇旅行攻略,分享出來就是希望經驗能共享,希望幫助後續的讀者不要踩雷、旅程順利。買屋是千萬等級、一住數十年的大事,當然要更細心比較啊!不過房子的眉角太多,幫主這些也不過皮毛,歡迎糾正與補充~


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關於作者

幫主大衛

幫主大衛

旅遊作家。同時也是上海幫(shanghai-bang.com)幫主與一起泰(17thai.com)站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒。

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

2 Comments

  • 感謝幫主非常實用的介紹。不知可否私下告知貴女王所買房的建商與建案提供小弟未來購屋(預售屋)之參考,謝謝。

    • 您好,我們選得建案也沒有上述全部的內容喔,畢竟預算有限,只能找到預算內自己覺得夠滿意的案子,我們最後是選擇亞昕的昕悅灣。文中有提到推薦的建商,您可以考慮~

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