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【幫主賞屋】新店|央北巷內單純小巧:將捷旅闊

將捷旅闊銷售中心
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

今天幫主要到『新店央北重劃區』來賞屋!說實話,這一區對幫主來說完全是『越級挑戰』,畢竟央北重劃區是新北最貴的重劃區,開價直逼中永和,關於新北重劃區的分析介紹,建議先看過這篇:【幫主賞屋】新北市重劃區介紹與分析。央北重劃區已經被建商插旗滿滿,幫主今天要來賞屋的建案是『將捷旅闊』。

將捷建設

開始之前,幫主想要先說一下這個建商:將捷建設。

說起來將捷建設並非大家耳熟能詳那種大型建商,幫主本來也不認識,可有一回帶女王去宜蘭看海,發現頭城有個建案,反正賞屋當娛樂就去看了一下,整個有心跳的感覺!

將捷頭城黎明海

這個建案叫做『黎明海』,你看照片上屋頂無邊際泳池,遠方就是龜山島耶!這個案子與無印良品合作,樣品屋都是無印風,所有的公設也超有文青質感,讓幫主印象深刻,銷售大哥說:我們將捷的主管女性居多,所以設計的案子都比較柔,氣質上我想你能感覺得到。就是這次賞屋我第一次知道『將捷』這個建商,留下的印象也不錯。(這個黎明海大家會想看賞屋心得嗎?)

然後,將捷建設其實蓋了許多公共建物,如烏來的停車場、蘆洲、淡水、三重、新莊的運動中心,還有許多酒店、台北最美星巴克所在的『北福大稻埕』也是他們家的作品。老闆林長勳本身就是建築師出身,旗下還有忠明營造、和群室內裝修、將捷文創、慈暉文教基金會等等,是一個很有理念的建築集團。

遇見陶淵明

『遇見陶淵明』這個Slogan,搭配了帶著日系簡約的銷售中心設計,將捷就真的不是很匠氣的那種建商,隱約透著文青風~

將捷旅闊銷售中心

以天然線條、石頭、木紋組成的空間很詩意,也是針對了這個建案想要表達的環境概念:結廬在人境,而無車馬喧。建案位在中央路第二排的巷內,戶數又不多,很有小而精美的感覺。

將捷旅闊建築外觀設計

在外觀的設計上整個覺得熟悉,因為與前面幫主提到的宜蘭黎明海是同一位設計師,所以外觀風格配色很相似。

將捷旅闊周邊地圖

言歸正傳,來談央北這個建案,我先用地圖介紹一下這個建案的周邊與背景:

將捷旅闊周邊地圖

將捷旅闊的基地位置比較靠近大條的中央路,卻不是第一排不會有太多的噪音,不過他的出入口方向是僅10米的小馬路,對於出入比較侷促些,步行到小碧潭站比較近,要走到十四張站有1公里遠,生活機能方面,目前整個重劃區內啥都沒有,要走到中央路上來才有店家,IKEA與京站有美食餐廳,整個基地旁邊被幾個大建案包圍,看這張圖:

將捷旅闊周邊地圖

要買重劃區的建案,一定要善用政府公開資訊,送你一個好用的網址:建築物地籍套繪查詢。利用這個網址來查詢,一秒知道周邊建案的情況,將捷旅闊四周分別有『國泰豐碩』(14樓132戶)、全陽大璽(四棟,21~25樓412戶)、潤泰央北(2棟,20樓,172戶 + 13店面),禾禾好好(2棟,15層134戶 + 4店面 + 12戶社會住宅)來,幫主幫大家把建案名稱標上了,右邊的『全陽大璽』基地最大,而將捷旅闊剛好一面是該案的泳池位置,間接的拉開了棟距!

所以面全陽大璽這邊的開價比較高,另外一面是『國泰豐碩』,由於建照還沒下來,所以圖上沒有顯示,但是他們接待中心也在蓋了,也可以順便去看看,確定一下位置關係。然後,圖面上還有幾個重點:

  1. 將捷旅闊出入口的巷子真的蠻小條的
  2. 東西向的格局,早晚都會有被曬的問題
  3. 將來這個街廓就會有千戶住家,整個重劃區就更多了!
  4. 全陽大璽下方還有一大片空地,未來會蓋多高的建案還不明。

一樣,關於將捷旅闊的基本資料,請善用網路上的資源,幫主不做重複的事情:591資料頁樂居資料頁

重要數字
  • 公設比:34.5% (新建案大概都在30~35%,此案略高)
  • 建蔽率:30.71%(很讚,整塊基地只用30%左右建房)
  • 樓高:13樓、地下3層(低於周邊所有建案)
  • 總戶數:120戶 (單純,但戶數略少管理費會較高)
  • 車位數:平面116個(每戶基本都必須購買車位
  • 坪數:28坪(2房)、36坪(3房)
  • 管理費:待定(幫主推估80以上)
將捷旅闊格局與資料

將捷旅闊格局與資料

先看一樓的平面圖,幾個重點:出入口是10米巷弄,相對比較小條,不過好在目前旁邊其他建案的車道都開在靠大馬路,只有將捷旅闊開在巷內,不至於車流打結。社區是封閉式的僅有一個出入口在圖上紅框的警衛亭處,黃色箭頭大的是車道、小的是住客通道,共用警衛亭。雖是一棟建築,但分AB兩棟,各有兩部電梯,住在離門口比較遠的那棟會有點繞路的感覺。

將捷旅闊格局與資料

接著看樓層房型的分布,整個採長條狀設計,四個角落是36坪房型,其他都是28坪房型。前面說過分AB兩棟(中央有通道,但平常不開啟),所以一層2部電梯供5戶使用,相當充裕。

格局上,全部單面採光,但是房型設計的還不錯,都不會遇到暗廳問題,此外,全部都是設計為開放式廚房,這有好有壞,看你的生活形態了。照片下方是面全陽大璽,有較大的棟距,另一面是對國泰豐碩,代銷的說法棟距是20米左右。戶型很單純,只有28、36坪兩種,來看看設計吧!

樣品屋與戶型選擇

將捷旅闊28坪樣品屋

將捷旅闊28坪樣品屋

現場樣品屋的室內設計挺厲害的,幫主跟女王都覺得很驚喜,層高3.5米提供了不錯的空間感,雙衛浴更是許多人的夢想,主臥不但有衣帽間還有浴缸!真的女性買家看了會很容易衝動~ 不過還是讓幫主務實的分析一下吧:

將捷旅闊28坪格局圖

衝動過後靜下心來分析一下,首先在採光上格局規劃的很不錯,客廳房間都會有光源。雙衛浴的設計顯得很奢華,不過都沒有對外窗,但現在都有暖風機所以還OK。入口處就是開放式廚房與餐廳,這其實有點尷尬,你的脫鞋、落塵區就沒了,此外冰箱很可能要放在入口處也很怪,進出門都要過餐廳,好像也不是這麼順,未來可能需要設計師再做點設計。大大的陽台很不錯,紅色箭頭處規劃了雨遮空間來放室外機,不會佔用陽台位置。最後,樣品屋的設計上,幫主畫出黃色框框的地方,足足有1坪的空間,感覺浪費了,然後電視牆也太短,跟沙發不搭。

幫主怎麼想都不對,果然原始的格局不是這樣的,應該是這樣:

將捷旅闊28坪格局圖

這樣的原始格局才是真兩房!樣品屋為了有美美衣帽間,移動主臥的門,難怪格局會有點怪,幫主個人認為原始的格局較方正,且小房間的空間也比較不受迫。至於36坪的,因為幫主知道會遠超過預算,所以也就沒特別看了。

接著說些看到的亮點:首先,入戶門設計了浮動式門縫擋,這還真是首見!幫主住過一些大樓都有個問題:就是走廊的聲音容易因為反射放大傳進房屋內,這個案子的大門設計了自動的門擋,可以隔音很特別。廚具是德國的,衛浴是DURAVIT品牌,還有浴缸!有浴缸有浴缸有浴缸(很激動再說三遍),對幫主這種愛泡湯的人來說,浴缸絕對是奢華的存在。只不過幫主個人覺得,雙衛浴在28坪(扣公設僅18坪左右)的小空間有些多餘,因為此案的衛浴位置本來就不錯了,就在兩個臥室門口,非常方便,多一個衛浴用掉近2坪是否真的值得?建議賞屋後一定要回到家,模擬未來的生活,思考將來居住的動線與習慣。

開價

看完樣品屋,銷售人員詢問:你們的購屋預算大概是?『希望能在1,500萬內囉~』

銷售人員很客氣也很婉轉的說:央北這塊基本開價61~71萬/坪,你們可能要提高預算。幫主算了一下,28坪這間至少要1,600萬,再加上車位230~260萬,果然不能越級打怪啊!央北這塊的價格基本上都是這樣的,所以要去央北賞屋的讀者先要有基本的瞭解。只是依舊如同幫主在【幫主賞屋】新北市重劃區介紹與分析 提過的,綜合比較過各重劃區後,幫主是沒有慧根理解央北價格獨高的理由。。。

結論

幫主想要先說的一點是:將捷是幫主心中覺得好的建設公司,一方面他們過去的案例中沒有什麼負評,加上老闆是建築師出身,做事很中規中矩,同時導入BIM系統:

BIM系統

建築資訊模型(Building Information Modeling),這一套東西大部分在大型公共建設比較有機會用到,用在居家建案真是沒見過,他是用可視化的資料呈現來整合建築的結構、機電、空間、管道等等,相當於虛擬先建一遍,找出可能的問題,減少未來施工甚至完工後才發現設計不當的情況。

幫主碎碎念
說到老實,幫主跟大家聊個交屋款的話題。

內政部頒訂的預售屋定型化契約規定:交屋款5%,然而幫主看過這麼多建案,幾乎都沒有遵守!你可以去翻看看代銷寫給你的價目表,建商都把交屋款壓低到1%,甚至3萬~5萬!直接寫5%的都是很規矩的公司,像是本案的將捷、村泉等等。

5%交屋款,代表1000萬的房款,有50萬你可以握在手中,如果驗屋交屋發現房子有問題,身為消費者你就有更多籌碼要求建商完善才交付尾款。而那些把交屋款改成2~5萬的,交屋時出了問題,你手上沒什麼可以周旋的武器。。。

優勢提醒:

  • 戶數少而單純
  • 建商本身口碑不錯
  • 相對安靜的小巷

劣勢提醒:

  • 戶數少預計管理費會高
  • 四周建案都比此案高,有被包圍的感覺
  • 出入口在小巷內
  • 必須買車位
  • 央北房價高(但我看不懂原因)

每一個品牌都有它的Brand Image,像是國泰、國美蓋的房子大家就會對品質有信心,X德、寶咖咖系列的形象大家也清楚,元利、忠泰則是豪宅的代名詞。。。對於將捷其實幫主還蠻期待的,只是以目前看過的建案來說,雖然都比較人文清新不匠氣,在實用性上卻有點過於浪漫,不夠貼近實際生活。

關於買房,幫主還是那句老話:買房子是講究緣分的,沒有緣份的房子不買!有緣的房子自然會貼近你,賞屋過程中你就會感覺得到,動輒千萬的房產,多看多聽多比較,不要急,幫主也會持續分享賞屋心得~


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關於作者

幫主大衛

幫主大衛

旅遊作家。同時也是上海幫(shanghai-bang.com)幫主與一起泰(17thai.com)站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒。

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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