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【幫主賞屋】買屋購屋看什麼:樓高的秘密

河藍灣2
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

今天的『幫主賞屋』系列文章,想聊一下購屋時『樓高』的議題,在之前那篇 【幫主賞屋】買屋購屋看什麼:建築工法篇 中,其實已經有提過一些了,這篇就把一些資訊整合,方便將來有需要的讀者使用。還有啊,幫主在開始賞屋之後,才知道這年頭有很多建商利用樓地板高低不同的方式,形成另類樓中樓(夾層)的設計,後面幫主也會提及喔!

樓高的規定
關於樓層高度的規定,法源依據是『建築技術規則』,其中第一百六十六條之一,若是住宅及集合式住宅:

  1. 地面一層樓高度應不超過四點二公尺。
  2. 其餘各樓層之高度應不超過三點六公尺。

也就是說,依照目前的建築法規,室內高度最高不得超過3.6米。

樓高的定義

樓高是指樓地板中心線之間的距離,淨高才是室內空間實際的高度:

樓高是指樓地板中心線之間的距離,淨高才是室內空間實際的高度

(照片取材自網路)現在你看到的建案廣告中所提的樓高,都還要扣掉樓地板的高度,目前的樓地板大約15~20公分,中空樓板更要22~25公分以上(詳參:買屋購屋看什麼:建築工法篇 ),以最基礎的配置來說,樓高3.2米 減去 15公分的樓地板,大概都還有3米的室內淨高度空間。

傳統的公寓建築,樓淨高大約2.8米,住起來就已經相當舒適,而目前的建案,廣告上往往會有樓高3.3米~3.6米,來強調高度的優勢,畢竟樓高越高,視覺越通透大氣,同時也能利用樓高的優勢增加收納的空間。

樓高3.6米

河藍灣2

照片是幫主去年去看的建案『河藍灣2』,挑高3.6米的訴求,讓小宅可以多了上方的收納空間,在你賞屋的時候,記得要詢問銷售人員屋內的『淨高』有多高喔!

樓高還有很多要減

很多人只注意到上面的內容,殊不知其實還有讓樓高縮小的東西!以下內容也必須在賞屋時問清楚。

石英磚、木地板

這也是標準會佔用樓高的內容,一般來說水泥加上石英磚,或是選擇鋪木地板,都要佔掉樓高,大約抓個2~5公分

消防灑水

還有一項佔用層高的設施,就是消防管線啦!現在的建築越蓋越高,雲梯車一般僅能到十樓的高度,所以在建築與消防法規上有明確的相關規定。

消防管線相關規定
首先,消防法規規定,11樓以上樓層需設置自動灑水系統。所以如果你買高樓層的房型,就一定會有消防管線與自動灑水系統。不過可別以為買低樓層就不會有喔!如果你購買的建案,『高度在五十公尺或樓層在十六層以上』就屬於高層建築物,就全棟必須配置自動灑水設備。(建築技術規則建築設計施工編 (民國99年08月23日))

所以購買11樓(含)以上或所購大樓高於16樓、50公尺以上的住戶,都必須面對家裡有這樣的消防管線:

消防法規規定,11樓以上樓層設置自動灑水系統

面對管線,通常會做天花板美化,或是乾脆管線外露來個工業風,只是啊。。。消防灑水頭有灑水涵蓋範圍的計算,所以往往數量上不少,且灑水頭都很長,嚴重的吃掉樓高,像是幫主去看過中和的建案『香謝麗池』,原本層高就僅3.05公尺,扣掉樓地板、石英磚之後,長長的灑水頭變得很明顯,也帶來視覺的壓迫感。

幫主碎碎念
為了室內設計的美觀,很多人會選擇『剪短』灑水頭的長度,雖說實務上是做得到的,但是幫主提醒:最好與管委會聯繫,請原建案所配合的消防公司來修改,改短或移位事涉消防安全,真的出事影響的是全體大樓住戶,有公共危險之虞。

樑也佔高度

各位,不要忘記還有『樑』啊!它也是會佔用部分樓高的呢!尤其是買的大樓越高,底層住戶的樑就越大隻!由於賞屋給的平面圖、家配圖都不會把樑畫出來,很多人都是等到交屋了才發現家裡的樑比想像中大得多!看了就很沉重。。。

建案平面圖

這是建案的平面圖,一般都不會顯示樑的位置,不過有一個原則:樑與柱是搭配的,所以看柱的位置,可以推估主樑:

看柱的位置,可以推估主樑

這樣畫一下,就比較能知道你選的房型是不是有樑通過,通過的地方是哪裡?如果是主臥就會影響你床鋪的擺放,樑太大隻也會影響如系統櫃或壁櫥可以設計的高度。如果想要徹底確定樑的位置與尺寸大小,通常在售屋中心都會有大本的建築藍圖,這上面就能看得出來。

3米 + 4.2米 複式空間

前面提到過,法規規定室內高度最高3.6米,可台灣人又很愛搞『複式』(夾層)來增加使用面積,於是市場上就出現了取巧的方式:3米 + 4.2米 複式空間。他是讓房子的空間一半是3米,一半是4米2,這樣一來平均值3.6米就能符合法規,也就能利用4米2這邊做夾層來增加使用面積。

3米 + 4.2米 複式空間

(照片來源:蘋果日報)你看圖片,這類型的房子有高低差,且上下兩戶之間樓高方位是相對的,幫主第一次賞屋遇到這類型是土城的『心上城』:

土城的『心上城』

因為女王家住土城,看到『低總價』的廣告跑來看看,才知道原來有這種玩法。。。你看房子內有高低落差,高的那邊做上下窗戶,擺明了就是要讓你做夾層。

隨著賞屋的次數多,也看過更多類似的建案:信義區的『東其鈺』、文山區的『公園捷靚』、『文山晶硯』、永和的『朗廂』等等,說實話,樣品屋做下去之後真的都很美,而且有樓中樓的感覺,雖然買了小坪數的房子,夾層後硬生生多了一半的空間!對預算型的買家誘因還是很大的!只是。。。

這類的建案,雖說買賣雙方都是心知肚明是要做夾層,卻也都心照不宣,幫主要強調,二工改建夾層是違法使用,被檢舉是會即報即拆的,尤其是台北市非常嚴格,這類建案在台北市即將絕跡:

北市挑高夾層屋 恐成絕版

(照片出處:中時電子報:夾層高坪效? 忘了這個恐被拆)這類的建案大致有以下特性:

  1. 小建商:以地方性建商為主,知名建商不會推這種類型。
  2. 戶數少:幾乎都在30戶以內,基本上不會請保全之類的。
  3. 公設比超高:因為基地小,公設比37%~40%以上。(再利用夾層把使用空間弄回來)
  4. 倉儲式車位:基地小,多設計為倉儲式車位。

幫主與女王也一度覺得心動,不過幾經思考,還是決定不考慮這種房型,因為我們都是中規中矩的個性,夾層終究不是合法的,加上想要找有品牌一些的建商,避免日後的售後問題,所以就。。。繼續慢慢賞屋囉~~好啦,沒想到關於房子的樓高也能寫這麼多,幫主的經驗分享希望能幫助到正在買屋購屋的你,如果有想要補充或是幫主寫錯的地方,也歡迎留言指正,初衷就是讓找屋的後來者都能多些資訊,減少資訊不對稱而造成的錯誤決策。

最後啊,其實幫主的專長是旅行,也最愛分享行程攻略,不嫌棄的話請幫『幫主出巡』按個贊,持續分享的旅訊絕對比賞屋心得更精彩的唷,哇哈哈哈~~


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關於作者

幫主大衛

幫主大衛

旅遊作家。同時也是上海幫(shanghai-bang.com)幫主與一起泰(17thai.com)站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒。

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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