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【幫主賞屋】加值還是浪費?建案公設比一比

【幫主賞屋】加值還是浪費?建案公設比一比
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

今天來聊聊『公設』這個議題,這也算是目前正反兩方激辯最多的話題了!到底花錢買公設值不值?為何新建案的公設比都這麼高?公設比是怎麼算出來的?裡面的眉眉角角實在多!這一篇整理了相關的資訊,希望可以幫上正在尋覓房子的需求者~

日前有這麼一篇新聞,引起了廣大的反響:

是的,泰國建案公設是建商附贈的,不用花錢買!幫主每年都在泰國Long Stay很長的時間,也有考慮在曼谷置產,這部分幫主放在文末寫一點點介紹,有興趣的讀者也可以看看。

言歸正傳,不論你愛不愛,現實就是目前的新大樓建案,公設比都在30%以上,所以瞭解公設的計算與挑選合用、喜歡的公設才是重點,畢竟公設不會因為你的抱怨就憑白無故的降低,仔細研究讓自己找到爽度高、享用起來有感的公設才是王道~

目錄
關於公設幾個觀念的誤區

老舊公寓沒有公設?

很多人覺得買老公寓的好處就是沒有公設,坪效較高,但這部分其實是有誤的。

1987年以前的房屋,公設面積多被合併在主建物內,常常被誤會為零公設。事實上,樓梯間、走道依舊是公設,只是20年以上老公寓公設多在10%以下,依舊是坪數紮實的選擇。

1994年10月之後,公設部分面積需採用『共有部分』登記。有了電梯的華廈大樓,多了前廳、電梯等基本公設,公設比大約在15~20%之間,也算低公設。

2005年建築法規規定:8樓以上必須設置『雙逃生梯』、11樓以上必須有排煙室。此後的建築在公設比上自然更高,而前述的公設攸關逃生安全,因此該正面看待。

雨遮新制與公設比的關係

說到『雨遮』,這個很多人認為頗『雞肋』的設施,在台灣有一國三制的情況,分別為:可登記可計價(2011年5月前)、可登記不計價(2011年5月後)、不可登記不可計價(2018年後)。這層關係麻煩大家參考這篇:買屋賣屋新挑戰 一次搞懂雨遮和坪數登記

幫主想說的是:你會發現2018年以後建照的建案,公設比幾乎都超過33%,其原因來自於『新建照少了雨遮當分母,公設比自然被拉高。』

不能盡信『公設比』。

大部分的購屋者,都直覺的認為,公設比越低,實際買到的室內坪數就越多,然而事實卻並非全然如此!因為:公共設施坪數/總坪數(權狀坪數)×100% = 公設比,而2018年以前的建照雨遮計坪,就是說你的分母變大了,公設比自然看起來變小。。。

幫主算給你看
幫主就以看過的三重某建案,做為案例來解說:

以看過的三重某建案,做為案例來解說

這個案子公布的公設比為35%:

x / 26.4 = 35%,計算x = 9.24(公設坪數)。然後我們把雨遮從分母中移除的話:

9.24 / (26.4 – 1.26) x 100% = 9.24 / 25.14(扣除雨遮後面積) = 36.75% 

看到了嗎?分母一旦變小,公設比就上升了!因此:如果你看的建案雨遮是計坪的,就多費的心思算算真正的公設比吧!怕麻煩也可以直接鎖定2018年以後取得建照的建案,就比較清晰些。

幫主可以給出一個小結論,基本上最新的建案,公設比33%起跳應該是基本的了,因為前面提過新法規要雙逃生梯、排煙室等規定公設,再加上雨遮不計坪實施,分子變大分母變小,公設比自然變高囉!

有頂蓋的空間才列入公設計算

很多人誤以為戶外游泳池、中庭花園、空中花園,這些都佔用了公設比,其實這也是錯誤觀念。事實上,沒有頂蓋的設施,是不計算公設面積的,這類露天的設施算是『法定使用空間』,不會納入公設計算,原則上看建案的『建蔽率』就可以窺知一二:如果某建案建蔽率30%,就表示他只用基地的百分之三十來蓋建物,其他的70%空間就可能提供花園、步道、泳池等設施,而且不算公設比,當然居住起來更舒適。

幫主碎碎念
傳統建商一定是將建蔽率用到極限,這樣能蓋建物的空間才會大,但是住戶能擁有的開放空間就相對縮小了。因此把握這兩個原則:基地面積大 + 建蔽率低。這樣的組合就很讚,以幫主較熟悉的三重重劃區的案例來說:

左岸京站:基地面積1013坪,建蔽率25%。相當於有760坪空間用來綠化或造景。
昕悅灣:基地面積1183坪,建蔽率27.89%。相當於有853坪空間用來綠化或造景。
三松MPARK:基地面積931坪,建蔽率23.28%。相當於有714坪空間用來綠化或造景。

車位權狀是左右公設比的關鍵

在公設上,最容易動手腳的就是『停車空間』。

這麼說吧,車道面積是公設的內容之一,不論你有沒有買車位都必須分攤,因為地下室還是有梯間、垃圾收集區、機車自行車區、機電設備等等,所有住戶共同分攤並不為過,關鍵就在於建商可以將車道面積多分點給房子(公設) 或是 多分點給車位。。。

雖然車位不論是250 × 550的大車位,或是230 × 550的小車位,面積換算下來只有4坪左右,但是車位的權狀顯示卻從4~15坪都有,這就是車道面積如何分配的問題。

通常在8~12坪之間較為合理。如果你發現建案的車位權狀,顯示為8坪以下,通常就是建商把車道面積灌到公設去,拉高公設比讓全體住戶一起攤。反之,如果建案的車位權狀顯示為10坪以上,就是建商將車道面積多分給車位來持有,這樣公設比就會降低。詳情可參考這篇:懷疑房子坪數被灌水?買房不能只看公設比!

幫主算給你看
假設正常的車位權狀為10坪,某建商銷售時車位權狀顯示為4坪,中間差的這6坪,就是被當成『車道面積』列為公設!100個車位就是600坪!其結果就是:全體住戶共攤的公設面積變多,公設比上升。反之,如果少了這600坪,整體公設的分子變小,公設比就能壓低。
寫到這裡,其實幫主心裡是挺氣憤的,不理解為何買賣之間永遠有這麼多資訊不對稱,商人永遠想得出可以投機的作法,像是之前那篇:【幫主賞屋】買屋購屋看什麼:樓高的秘密 ,幫主就提過建商為了規避樓高3.6米的上限,設計出了3+4.2米的組合。
加值的公設內容

其實本來主要想聊的是公設比一比,沒想到前面提公設的眉角竟用去這麼多篇幅。。。現在正式來比較吧!先看看這篇新聞:甩不掉!新大樓建案9成9都有它,文中提及交誼廳、健身房和KTV是幾乎大小建案都會有的3項公設。而這些公設建商提供之後,將來的營運、維修、管理可都是要花錢的,於是普羅大眾就有兩派明顯對立的公設看法:

  • 反對派:大部分時間都在上班上學,公設使用率超低,不如買室內實坪更實在!
  • 支持派:自家擁有會客廳、廚藝教室、健身房等等,足不出戶也能享用很方便!

這年頭的公設真的很多元,泳池、健身房、SPA、親子遊樂區。。。這些有的沒的加值項目,都是疊加使公設比拉高的因素,不過由於好的公設也能帶來附加的生活品質提升,所以到底公設比高值不值得?就是本篇想要探討的內容。

入口大廳

現在的新建案,有個挑高大廳都是基本的,一回到家就很有氣勢。不過設計好不好還是會有些差異:

這年頭的新建案,有個挑高大廳都是基本的,一回到家就很有氣勢

這張照片來自:中和的印象太和。幫主每次去Costco經過時,從外面看到這大廳,都覺得好美,挑高之外還懸吊了鯨魚造型,落地玻璃的大採光與整體建材配色都很有高級飯店的氣場,如果住戶的朋友來訪,真的挺有面子的。

京懋一號手工打造藝術雙迴旋梯

照片來源:京懋一號。當然也有主打歐風大氣的大廳設計,京懋一號主打挑高7.8米,手工打造藝術雙迴旋梯。

不論如何,選擇一個讓人一回家就有感的大廳,爽度還是挺高的,如果搭配同樣有品質的物業管理,相信真的每天回家都會有住飯店的感覺!不過呢,大廳呈現出來的氣質,還要有相應高度的住戶來支撐,畢竟硬體再好,沒有軟體呼應也是枉然,這部分幫主會再寫一篇:最貴的不是房價,是鄰居!

交誼廳、閱讀室

桃園藝文特區京懋會LOBBY

照片出自:桃園的京懋會。這是幫主的好姊妹邀請我去她工作的地方聊天,這裡的會客廳真是超級美的,非常有品味Poltrona Frau皮椅、 法國設計鬼才Philippe Starck設計的Ghost系列傢俱、丹麥Georg Jensen及義大利 Achille Castiglioni設計燈飾等等,整個質感與氣質就是不一樣,有品味的住戶自然懂。

將捷La Mer

照片出處:頭城的將捷La Mer。這個建案大堂走清水模搭無印風,閱讀室則採封閉式,能夠相對安靜的閱讀,躲在這樣的空間靜靜的看書,感覺挺不賴的~

健身房

國泰層峰健身房

照片出處:台中國泰層峰。健身房現在幾乎是所有新建案必備,不過內容上差異不小,大部分的房屋銷售合約書上也幾乎不會載明健身器材的品牌、種類、數量,其實其中有很大的價差,幫主去參觀桃園的高級建案,就連跑步機都用上近20萬一台的規格,一分錢一分貨啊!

此外,健身房的器材,使用的時間上可能很集中(住戶應該都是下班返家後運動吧?),所以在管理上就需要有適當的規劃,才能讓想要使用的住戶都能有公平合理的使用時間。

戶外游泳池、中庭花園、空中花園

幫主把這幾個項目放在一起,是因為:沒有頂蓋的設施,是不計算公設面積的,所以露天式的項目其實不佔公設比,這部分都算是建案的加值項目。相關文章:懷疑被灌虛坪?先弄清楚有頂蓋的才算入公設

游泳池

泳池可以說是建商最容易吸引購屋族群目光的設施了!像是幫主介紹過的【幫主賞屋】中和水岸景觀宅:灣岸Villa,以樓頂無邊際泳池吸引了眾多的目光:

灣岸Villa無邊際泳池

然而,泳池卻也是最具爭議的公設之一,幫主的好友前幾年買的新莊某建案,管委會才成立就把泳池廢除使用。。。對於當初為了享受泳池設施的購屋族群來說,真的有點悲劇。而廢除的原因,當然就是因為管理泳池的花費太大!如果是真正的泳池,水電、加熱瓦斯費、水質處理費、耗材與安全設備、救生員的人事費等等,一個月起碼8~15萬的支出,因此只要使用率不高,很容易就會被社區決議停用。

大部分建案的泳池都是『消防蓄水池』
其實,除了偏豪宅型的建案會配置『真泳池』,大部分我們看到的所謂泳池,多是以『消防蓄水池』申請的。

根據內政部營建署規定,「在不妨礙消防專用蓄水池之使用,並能符合《各類場所消防安全設備設置標準》,且經常保持有效水量之原則下,得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件,申請兼作游泳池使用。」目前大部分的建案泳池就是以這一條來申請『兼作游泳池』使用。

然而,只要水深達1.2米,或水道長25米,水池面積超過50平方米,符合任一條件就必須配置救生員!因此現在大部分的建案,社區泳池規劃都是水深僅1.1米,長度也不超過25米,說是泳池,不如說是泡水戲水區可能更恰當些。

推薦閱讀:購買前注意!你買的是泳池還是蓄水池?

上面的介紹看完,你就知道如果是想要擁有『真泳池』,記得賞屋時就要問清楚水深、長度等規格,當然啦,也就要有心理準備付出相應的管理費來支撐。如果是『消防蓄水池』其實也很不錯,至少當成戲水的區域、造景也很不賴~

三重昕悅灣Alila泳池

這是女王最後決定的昕悅灣,就有主打仿造峇里島Alila Villas Uluwatu設計的露天泳池,就算當成造景,看著心情也好~

中庭花園

汐止超級花園

照片來源:汐止超級花園。因為女王的同事搬新家,所以來汐止這個社區串門,中庭花園有適當的親水與綠意組合,營造不錯的散步空間。說起來中庭花園的面積還是關鍵,小基地的建案很難有大片的中庭花園,選擇基地面積大、建蔽率低的建案,就表示有較多的空間騰出來作為開放空間。

台中國泰層峰

照片出處:台中國泰層峰。至於空中花園,對於沒有預算購買高樓層景觀戶的買家來說,如果樓頂的花園規劃的完善,其實就可以利用來賞景了,幫主看過的一些成屋案,高空的景觀真的都令人心曠神怡,不過有許多當初規劃設有烤肉區,提供水源與簡易餐台、烤肉架的建案,如果沒有好的管委會及素質良好的住戶,真的很容易把環境給弄得很髒亂。。。

親子遊戲區

近年來建商也把目標鎖定首購、小家庭、新婚族群,大部分的建案也都規劃了兒童遊戲室、親子遊戲區這類針對小朋友的公設:

台中坤悅君臨親子遊戲室

照片來源:台中坤悅君臨。對幫主這種不打算生小孩的人來說,這個公設就用不到了。然而,家有小朋友的購屋族群,如果有了這項公設,就算預算有限,買的房子室內空間也許小小,但可以利用遊戲室來幫小朋友放電,而且同社區的小朋友一起玩,家長也可以互相交流。

相關新聞:看準寵兒商機 建商設「親子設施」搶市

廚藝教室

台中精銳IN未來

照片出處:台中精銳IN未來。其實不蠻大家說,幫主個人最期待的公設就是廚藝教室。倒不是自己喜歡或是有什麼烹調技能,而是成天一個人宅在家寫稿,用餐很是麻煩,如果社區的管委會能夠組織住戶,推出共食或是社區廚房,那真的會是幫主這種宅男的小確幸啊!!能不能實現呢?讓我們看下去。。。

幫主碎碎念
幫主可也是拿過泰式料理、川菜達人雙證書的喔:

KTV、麻將間、撞球室

仁愛柏麗KTV

照片來源:永和仁愛柏麗。現在的建案不搞間KTV好像就弱掉了,可幫主還真覺得這個設施很麻煩,從場地租借的管理、歌單授權的公播費用、環境的整理(特別是有很多人愛邊唱歌邊抽煙)等等都需要花費心思,實在不如去外面唱開心。如果你的社區有KTV,麻煩留言說一下使用情況,我蠻好奇的。另外,要特別注意,許多建案的KTV都是建在屋突層的空間,是否為當初興建提交的使用目的要留心。相關新聞:說好的KTV、Lounge Bar? 公平會裁罰建商、開發商

至於麻將間、撞球室、桌球台、投籃機。。。等等休閒娛樂設施,也都算是有加分的設施,不過使用率與養護,還是住戶的屬性來決定。。。

其他高階的設施

前面介紹的公設,都還只能算是『基本款』,現在有不少豪宅推出的內容,真的有點誇張,像是桃園的『京懋一號』自帶咖啡廳:

桃園的『京懋一號』自帶咖啡廳

去年幫主有去賞屋過,真的是比外面的咖啡廳還要網美,甚至還會舉辦音樂會,邀請國際樂手來演出。。。

一見鍾琴古典沙龍音樂會

照片出處:一見鍾琴古典沙龍音樂會。真是超有氣質的,一個社區能辦品酒、演出、演講之類活動,不但要有好的場地,還要有很好的活動組織能力,住戶的整體水準也要能跟得上。只是好的公設與服務,相應的就要付出更高的管理費用,箇中的權衡就看你怎麼盤算了~

雙橡園1617住戶洗車區

照片出處:台中七期南側群雄並起 豪宅3.0版「雙橡園1617」受矚目。建案自帶洗車服務!真的是高級爆了!其實台北的大安阿曼、桃園的三本公園等建案,也有自帶住戶洗車專區,幫主覺得這個設施很可以!不用再去自助洗車跟大家擠,自己家樓下就有洗車專區真的好羨慕。。。

此外還有視聽室、三溫暖、桑拿、瑜珈教室。。。等等,五花八門的公設,現在買房真的比以前要複雜多了。

結論

最後來說說結論吧!關於公設,幫主的看法是:審視建商提供的公設項目,同時思考自己的生活作息與休閒需求,既然現在新建案的公設比都居高不下,選擇能為生活加分的公設,確實很不錯啦!

幫主之前去賞屋的時候,有些銷售員聽說我是寫旅遊書的(幫主著作點此),立刻就說:『你最適合啦!大家都去上班了,就你在家裡寫書,那公設你可以獨享啊!』。說起來還真是!如果家庭成員中有在家工作,或是退休族群,都可以全天候使用公設,這樣說起來公設就很實用了~

從預算的角度來看,羊毛出在羊身上,所有的公設服務最終都是住戶買單,項目與管理費用也都要納入考量,不論如何:愛你所選,選你所愛。關於購屋人人都有自己的看法,公設到底值不值?好不好?說實話就是用的爽就好!房子的眉角太多,幫主這些也不過皮毛,歡迎糾正與補充~

本來還想分享一點點泰國房地產的內容,沒想到這篇寫得落落長,沒有力氣了。。。如果有人有興趣再留言,我另開篇幅扯淡一下。最後啊,其實幫主的專長是旅行,也最愛分享行程攻略,不嫌棄的話請幫『幫主出巡』按個贊,持續分享的旅訊絕對比賞屋心得更精彩的唷,哇哈哈哈~~


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關於作者

幫主大衛

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旅遊作家。同時也是上海幫(shanghai-bang.com)幫主與一起泰(17thai.com)站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒。

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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