【幫主賞屋】加值還是浪費？建案公設比一比

今天來聊聊『公設』這個議題，這也算是目前正反兩方激辯最多的話題了！到底花錢買公設值不值？為何新建案的公設比都這麼高？公設比是怎麼算出來的？裡面的眉眉角角實在多！這一篇整理了相關的資訊，希望可以幫上正在尋覓房子的需求者～

言歸正傳，不論你愛不愛，現實就是目前的新大樓建案，公設比都在30%以上，所以瞭解公設的計算與挑選合用、喜歡的公設才是重點，畢竟公設不會因為你的抱怨就憑白無故的降低，仔細研究讓自己找到爽度高、享用起來有感的公設才是王道～

【老舊公寓沒有公設？】

很多人覺得買老公寓的好處就是沒有公設，坪效較高，但這部分其實是有誤的。

→ 1987年以前的房屋，公設面積多被合併在主建物內，常常被誤會為零公設。事實上，樓梯間、走道依舊是公設，只是20年以上老公寓公設多在10%以下，依舊是坪數紮實的選擇。

→ 1994年10月之後，公設部分面積需採用『共有部分』登記。有了電梯的華廈大樓，多了前廳、電梯等基本公設，公設比大約在15～20%之間，也算低公設。

→ 2005年建築法規規定：8樓以上必須設置『雙逃生梯』、11樓以上必須有排煙室。此後的建築在公設比上自然更高，而前述的公設攸關逃生安全，因此該正面看待。

【雨遮新制與公設比的關係】

說到『雨遮』，這個很多人認為頗『雞肋』的設施，在台灣有一國三制的情況，分別為：可登記可計價（2011年5月前）、可登記不計價（2011年5月後）、不可登記不可計價（2018年後）。這層關係麻煩大家參考這篇：買屋賣屋新挑戰　一次搞懂雨遮和坪數登記。

幫主想說的是：你會發現2018年以後建照的建案，公設比幾乎都超過33%，其原因來自於『新建照少了雨遮當分母，公設比自然被拉高。』

不能盡信『公設比』。

大部分的購屋者，都直覺的認為，公設比越低，實際買到的室內坪數就越多，然而事實卻並非全然如此！因為：公共設施坪數/總坪數（權狀坪數）×100% = 公設比，而2018年以前的建照雨遮計坪，就是說你的分母變大了，公設比自然看起來變小。。。

幫主可以給出一個小結論，基本上最新的建案，公設比33%起跳應該是基本的了，因為前面提過新法規要雙逃生梯、排煙室等規定公設，再加上雨遮不計坪實施，分子變大分母變小，公設比自然變高囉！

【有頂蓋的空間才列入公設計算】

很多人誤以為戶外游泳池、中庭花園、空中花園，這些都佔用了公設比，其實這也是錯誤觀念。事實上，沒有頂蓋的設施，是不計算公設面積的，這類露天的設施算是『法定使用空間』，不會納入公設計算，原則上看建案的『建蔽率』就可以窺知一二：如果某建案建蔽率30%，就表示他只用基地的百分之三十來蓋建物，其他的70%空間就可能提供花園、步道、泳池等設施，而且不算公設比，當然居住起來更舒適。

【車位權狀是左右公設比的關鍵】

在公設上，最容易動手腳的就是『停車空間』。

這麼說吧，車道面積是公設的內容之一，不論你有沒有買車位都必須分攤，因為地下室還是有梯間、垃圾收集區、機車自行車區、機電設備等等，所有住戶共同分攤並不為過，關鍵就在於建商可以將車道面積多分點給房子（公設） 或是 多分點給車位。。。

雖然車位不論是250 × 550的大車位，或是230 × 550的小車位，面積換算下來只有4坪左右，但是車位的權狀顯示卻從4～15坪都有，這就是車道面積如何分配的問題。

通常在8～12坪之間較為合理。如果你發現建案的車位權狀，顯示為8坪以下，通常就是建商把車道面積灌到公設去，拉高公設比讓全體住戶一起攤。反之，如果建案的車位權狀顯示為10坪以上，就是建商將車道面積多分給車位來持有，這樣公設比就會降低。詳情可參考這篇：懷疑房子坪數被灌水？買房不能只看公設比！

其實本來主要想聊的是公設比一比，沒想到前面提公設的眉角竟用去這麼多篇幅。。。現在正式來比較吧！先看看這篇新聞：甩不掉！新大樓建案9成9都有它，文中提及交誼廳、健身房和KTV是幾乎大小建案都會有的3項公設。而這些公設建商提供之後，將來的營運、維修、管理可都是要花錢的，於是普羅大眾就有兩派明顯對立的公設看法：

• 反對派：大部分時間都在上班上學，公設使用率超低，不如買室內實坪更實在！
• 支持派：自家擁有會客廳、廚藝教室、健身房等等，足不出戶也能享用很方便！

這年頭的公設真的很多元，泳池、健身房、SPA、親子遊樂區。。。這些有的沒的加值項目，都是疊加使公設比拉高的因素，不過由於好的公設也能帶來附加的生活品質提升，所以到底公設比高值不值得？就是本篇想要探討的內容。

現在的新建案，有個挑高大廳都是基本的，一回到家就很有氣勢。不過設計好不好還是會有些差異：

這張照片來自：中和的印象太和。幫主每次去Costco經過時，從外面看到這大廳，都覺得好美，挑高之外還懸吊了鯨魚造型，落地玻璃的大採光與整體建材配色都很有高級飯店的氣場，如果住戶的朋友來訪，真的挺有面子的。

照片來源：京懋一號。當然也有主打歐風大氣的大廳設計，京懋一號主打挑高7.8米，手工打造藝術雙迴旋梯。

不論如何，選擇一個讓人一回家就有感的大廳，爽度還是挺高的，如果搭配同樣有品質的物業管理，相信真的每天回家都會有住飯店的感覺！不過呢，大廳呈現出來的氣質，還要有相應高度的住戶來支撐，畢竟硬體再好，沒有軟體呼應也是枉然，這部分幫主會再寫一篇：最貴的不是房價，是鄰居！

照片出自：桃園的京懋會。這是幫主的好姊妹邀請我去她工作的地方聊天，這裡的會客廳真是超級美的，非常有品味Poltrona Frau皮椅、 法國設計鬼才Philippe Starck設計的Ghost系列傢俱、丹麥Georg Jensen及義大利 Achille Castiglioni設計燈飾等等，整個質感與氣質就是不一樣，有品味的住戶自然懂。

照片出處：頭城的將捷La Mer。這個建案大堂走清水模搭無印風，閱讀室則採封閉式，能夠相對安靜的閱讀，躲在這樣的空間靜靜的看書，感覺挺不賴的～

照片出處：台中國泰層峰。健身房現在幾乎是所有新建案必備，不過內容上差異不小，大部分的房屋銷售合約書上也幾乎不會載明健身器材的品牌、種類、數量，其實其中有很大的價差，幫主去參觀桃園的高級建案，就連跑步機都用上近20萬一台的規格，一分錢一分貨啊！

此外，健身房的器材，使用的時間上可能很集中（住戶應該都是下班返家後運動吧？），所以在管理上就需要有適當的規劃，才能讓想要使用的住戶都能有公平合理的使用時間。

幫主把這幾個項目放在一起，是因為：沒有頂蓋的設施，是不計算公設面積的，所以露天式的項目其實不佔公設比，這部分都算是建案的加值項目。相關文章：懷疑被灌虛坪？先弄清楚有頂蓋的才算入公設。

【游泳池】

泳池可以說是建商最容易吸引購屋族群目光的設施了！像是幫主介紹過的【幫主賞屋】中和水岸景觀宅：灣岸Villa，以樓頂無邊際泳池吸引了眾多的目光：

然而，泳池卻也是最具爭議的公設之一，幫主的好友前幾年買的新莊某建案，管委會才成立就把泳池廢除使用。。。對於當初為了享受泳池設施的購屋族群來說，真的有點悲劇。而廢除的原因，當然就是因為管理泳池的花費太大！如果是真正的泳池，水電、加熱瓦斯費、水質處理費、耗材與安全設備、救生員的人事費等等，一個月起碼8～15萬的支出，因此只要使用率不高，很容易就會被社區決議停用。

上面的介紹看完，你就知道如果是想要擁有『真泳池』，記得賞屋時就要問清楚水深、長度等規格，當然啦，也就要有心理準備付出相應的管理費來支撐。如果是『消防蓄水池』其實也很不錯，至少當成戲水的區域、造景也很不賴～

這是女王最後決定的昕悅灣，就有主打仿造峇里島Alila Villas Uluwatu設計的露天泳池，就算當成造景，看著心情也好～

【中庭花園】

照片來源：汐止超級花園。因為女王的同事搬新家，所以來汐止這個社區串門，中庭花園有適當的親水與綠意組合，營造不錯的散步空間。說起來中庭花園的面積還是關鍵，小基地的建案很難有大片的中庭花園，選擇基地面積大、建蔽率低的建案，就表示有較多的空間騰出來作為開放空間。

照片出處：台中國泰層峰。至於空中花園，對於沒有預算購買高樓層景觀戶的買家來說，如果樓頂的花園規劃的完善，其實就可以利用來賞景了，幫主看過的一些成屋案，高空的景觀真的都令人心曠神怡，不過有許多當初規劃設有烤肉區，提供水源與簡易餐台、烤肉架的建案，如果沒有好的管委會及素質良好的住戶，真的很容易把環境給弄得很髒亂。。。

近年來建商也把目標鎖定首購、小家庭、新婚族群，大部分的建案也都規劃了兒童遊戲室、親子遊戲區這類針對小朋友的公設：

照片來源：台中坤悅君臨。對幫主這種不打算生小孩的人來說，這個公設就用不到了。然而，家有小朋友的購屋族群，如果有了這項公設，就算預算有限，買的房子室內空間也許小小，但可以利用遊戲室來幫小朋友放電，而且同社區的小朋友一起玩，家長也可以互相交流。

相關新聞：看準寵兒商機　建商設「親子設施」搶市。

照片出處：台中精銳IN未來。其實不蠻大家說，幫主個人最期待的公設就是廚藝教室。倒不是自己喜歡或是有什麼烹調技能，而是成天一個人宅在家寫稿，用餐很是麻煩，如果社區的管委會能夠組織住戶，推出共食或是社區廚房，那真的會是幫主這種宅男的小確幸啊！！能不能實現呢？讓我們看下去。。。

照片來源：永和仁愛柏麗。現在的建案不搞間KTV好像就弱掉了，可幫主還真覺得這個設施很麻煩，從場地租借的管理、歌單授權的公播費用、環境的整理（特別是有很多人愛邊唱歌邊抽煙）等等都需要花費心思，實在不如去外面唱開心。如果你的社區有KTV，麻煩留言說一下使用情況，我蠻好奇的。另外，要特別注意，許多建案的KTV都是建在屋突層的空間，是否為當初興建提交的使用目的要留心。相關新聞：說好的KTV、Lounge Bar？ 公平會裁罰建商、開發商。

至於麻將間、撞球室、桌球台、投籃機。。。等等休閒娛樂設施，也都算是有加分的設施，不過使用率與養護，還是住戶的屬性來決定。。。

前面介紹的公設，都還只能算是『基本款』，現在有不少豪宅推出的內容，真的有點誇張，像是桃園的『京懋一號』自帶咖啡廳：

去年幫主有去賞屋過，真的是比外面的咖啡廳還要網美，甚至還會舉辦音樂會，邀請國際樂手來演出。。。

照片出處：一見鍾琴古典沙龍音樂會。真是超有氣質的，一個社區能辦品酒、演出、演講之類活動，不但要有好的場地，還要有很好的活動組織能力，住戶的整體水準也要能跟得上。只是好的公設與服務，相應的就要付出更高的管理費用，箇中的權衡就看你怎麼盤算了～

照片出處：台中七期南側群雄並起 豪宅3.0版「雙橡園1617」受矚目。建案自帶洗車服務！真的是高級爆了！其實台北的大安阿曼、桃園的三本公園等建案，也有自帶住戶洗車專區，幫主覺得這個設施很可以！不用再去自助洗車跟大家擠，自己家樓下就有洗車專區真的好羨慕。。。

此外還有視聽室、三溫暖、桑拿、瑜珈教室。。。等等，五花八門的公設，現在買房真的比以前要複雜多了。

最後來說說結論吧！關於公設，幫主的看法是：審視建商提供的公設項目，同時思考自己的生活作息與休閒需求，既然現在新建案的公設比都居高不下，選擇能為生活加分的公設，確實很不錯啦！

幫主之前去賞屋的時候，有些銷售員聽說我是寫旅遊書的（幫主著作點此），立刻就說：『你最適合啦！大家都去上班了，就你在家裡寫書，那公設你可以獨享啊！』。說起來還真是！如果家庭成員中有在家工作，或是退休族群，都可以全天候使用公設，這樣說起來公設就很實用了～

從預算的角度來看，羊毛出在羊身上，所有的公設服務最終都是住戶買單，項目與管理費用也都要納入考量，不論如何：愛你所選，選你所愛。關於購屋人人都有自己的看法，公設到底值不值？好不好？說實話就是用的爽就好！房子的眉角太多，幫主這些也不過皮毛，歡迎糾正與補充～

本來還想分享一點點泰國房地產的內容，沒想到這篇寫得落落長，沒有力氣了。。。如果有人有興趣再留言，我另開篇幅扯淡一下。最後啊，其實幫主的專長是旅行，也最愛分享行程攻略，不嫌棄的話請幫『幫主出巡』按個贊，持續分享的旅訊絕對比賞屋心得更精彩的唷，哇哈哈哈～～

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