【幫主賞屋】土城｜小巷內的古厝改建：學府之森

今天這篇賞屋文有點特別，因為他有一些情況是幫主賞屋以來第一次遇到的，大家可以看下去。且說，這個案子幫主本來並沒有特別想要去看，只是剛好週末陪女王回土城老家，找車位繞半天，正好在學府路上找到位置，所以就決定走進巷子內看看！

很妙的是，這條小巷今天準備封街，搭了棚要中元普渡的樣子，其實這周邊許多的社區也都舉辦類似的活動。幫主先提供Google Map實景的畫面供參考：

基地位置在學府路一段98巷內，說起來實在不是很寬廣，加上學府路的車流量不小，對開車族群來說要考慮將來的行車方便性。

我先用地圖介紹一下這個建案的周邊與背景：

先看捷運，最近的海山站步行需1公里，走得到但是會有點累。本案主打土城熱鬧商圈，裕民路、學府路是真的很熱鬧方便，麥當勞、吉野家、寶雅、大量的手搖飲，吃的用的真的很多。幫主之前介紹【幫主賞屋】土城｜海山站高CP值：大同莊園2 時，就大大讚賞過海山站周邊的生活機能，只不過學府之森，距離捷運站還是有點距離。

言歸正傳，走到巷內的接待中心，沒有預約的情況下，好在還是有人接待，只是一進入這個接待中心，就覺得印象深刻啊，因為：

這。。。是有一座三合院嗎？我轉頭問女王：妳知道這裡有一座古厝嗎？

根據代銷的說法，這是有99年歷史的老宅，如果你用Google衛星圖看，會發現它是在農地之間的三合院，可惜的是地主決定與建商合建，因此這座古厝將會在開工後拆除，而學府之森的接待中心，就圍繞著老宅來設計，營造出新舊交融很有品味的感覺，如果這是博物館、美術館，幫主一定會大大喊讚，可惜這裡最終是要拆除的。

接著看看現場的基地模型，這個建案的基地有1549坪，算是非常難得在市區內出現的大型基地。一共規劃了ABC三棟，目前銷售A、B兩棟，A棟一層四戶，都是45坪左右，B棟一層六戶，有35、37、25坪，兩棟都是兩部電梯，C棟比較特殊，是『農建地』，所以高度不能超過4層，規劃都是小戶型，聽說是18~25坪，每層9戶，目前還沒開賣。

幫主先說說周邊，你可以看到前方有12樓華廈，棟距說實話不是非常遠，如果想要有景觀至少需買到14樓以上較佳，另外照片下方就是馬路，建案剛好在轉角處，在風水上可能有反弓的疑慮，隔壁是一間幼兒園，佔地還蠻大的，要留心上下學時段，大量的接送家長集中在小巷內可能造成的交通問題。另外的幾面就都是『農地』，理論上在沒有變更地目並建設前，能夠擁有一段時間的永久棟距。

幫主在【幫主賞屋】外貌協會：建案外觀比一比 這篇說過自己是『外貿協會』，所以也要說說外觀。學府之森的外立面以黑灰色階，搭配白色線條，樓層間用大型石材設計，感覺上很大氣很有質感。關於學府之森的基本資料，目前網路上幾乎都還沒出爐，幫主收集到的資訊如下：

不誇張，代銷就把工法展示區做在古厝的前廳，相當前衛有創意的作法，令人印象深刻。

至於本建案的工法部分，有連續壁、有深入地底的基地、有當層排氣、有做到頂的衛浴防水，樓板15公分，銀級綠建築等，看過幫主介紹的：建築工法篇，就會知道沒有極端突出的部分；接著看配備，櫻花的廚具、TOTO的衛浴、Panasonic暖風機、5+5膠合玻璃配中華的氣密窗，一樣，看過幫主介紹的：室內配備篇，就會知道都算中規中矩，不差但也不特別突出。

樓高的部分，幫主想要特別說一下，因為此案與女王買的預售案一樣是地上19樓、地下3層。這個樓層高度有消防的規定，全部樓層都必須有消防灑水頭，會影響層高需納入考慮，詳情可參考：樓高的秘密。此外，11樓以上廚房必須設置防火門，如果想做開放式廚房必須等交屋後自行打牆（幫主是不建議啦，消防相關的內容不要苟且較好）。

先看看一樓平面圖，一樓零店面，入口在A棟這裡，B棟梯廳則需經過公設區前往，比較妙的是它一樓也有住家。然後公設內容也是中規中矩：瑜珈室、健身房、多功能室、交誼廳、圖書區、家教室、兒童遊戲室，幫主也問過了頂樓是曬被區，沒有規劃空中花園。

延伸閱讀：【幫主賞屋】加值還是浪費？建案公設比一比

A棟都是45坪較大房型，幫主就不看了，直接看B棟的房型分布：

幫主當然是想看25坪的房型，沒想到代銷直接告訴我：25坪的只剩下19樓（頂樓）！ㄟ。。。今天還是第一天開賣，兩房格局就被潛銷期的客戶訂光了？

現在是怎樣？土城也被搶翻了？雖說幫主之前真見識過『馥華城真』開賣當天完銷，可此案的建商、位置實在不至於這麼搶手吧？幫主自己評估兩種可能：要不就是代銷鎖盤，製造飢餓行銷；要不就是地主戶爆多，都被地主保留了。不論如何還是提供戶型圖供參考：

幫主覺得亮點在雙陽台、房型方正，室內無柱。25坪的小戶能夠雙陽台、1.5套衛浴真的挺厲害的，不過喜歡也沒用，代銷說只剩19樓。那就看看現場有做樣品屋的B6（37坪）吧：

抱歉只能提供平面圖，樣品屋不讓拍。。。這家代銷資訊不是很公開的感覺。入口處有一柱體會佔用坪數，不過樣品屋中裝潢修飾得不錯，讓玄關的感覺很寬敞，一進門就是中島檯面，這部分幫主前面說過，會有消防法規的問題，請與原始格局圖比對，不要只看提供的家配圖。

同樣擁有雙陽台（還都很大）＋雙衛浴，會讓許多習慣舊公寓華廈房型的人感到滿意，雙面採光加上基本都有窗，整體格局不差，現場樣品屋的設計不賴，工作間很寬敞，但是擠壓了主臥的空間，建議利用客變的機會與設計師多討論。另外有一點小提醒，幫主自己看這個樣品屋，覺得他的層高有做超過實際高度（如果有去賞屋的可以幫測一下），另外要記得將來室內會有許多消防灑水頭需列入考慮。

前面聽說25坪賣完，幫主已經覺得不可思議，最後來問問報價。。。

代銷說本案『不二價銷售』，價格大約在44~47萬/坪之間，然後又說喜歡的話在價格上可以幫忙爭取（？？？不是不二價？？？），然後啊，由於車位不足，所以大戶型（45坪的優先），而且車位不是用挑選的，是建商指定車位。。。B3車位報價235萬。。。

聽到這裡，幫主越來越覺得奇妙，這車位開價有夠高，還不能選位，而且25坪以下小戶型通通沒車位，想買也沒有，除非將來車位有剩或是已購戶轉售，想想幫主幫女王挑的三重雙捷運站建案，一站進北市，B1大車位也才240萬，真不敢想像土城現在B3車位都喊到235萬了。。。

我想直接說結論了，因為望著窗外的三合院，幫主很有受到震撼教育的感覺，沒有很近捷運、建材配備中規中矩、位在小巷內，雖然周邊生活機能算方便，可報價是真心顛覆我的想像，加上今天來到現場，所有給的圖都是『彩色影印』，連正式的印刷資料都沒有，卻已經賣的這麼好？幫主只能覺得：丞相，真的起風了！

優勢提醒：

• 雨遮不計坪不計價
• 學府路、裕民路舊市區生活機能強
• 少見的大基地

劣勢提醒：

• 有一定數量的地主戶
• 小巷內的行車交通問題
• 距離捷運站有點距離
• 車位數量不足，小戶型沒有車位
• 開價較高

44～47萬的開價，幫主會建議不妨將其他重劃區也列入賞屋考慮範圍：新北市重劃區介紹與分析。只是土城近期房價漲得也確實凶猛，真是苦了購屋族群了。本案目前在樂居、591等網站上都還沒有什麼資訊可供參考，幫主也是正式對外銷售第一天就去踩點了，如果日後有去賞屋的讀者有進一步資訊，歡迎分享給幫主喔！

關於買房，幫主還是那句老話：買房子是講究緣分的，沒有緣份的房子不買！有緣的房子自然會貼近你，賞屋過程中你就會感覺得到，動輒千萬的房產，多看多聽多比較，不要急，幫主也會持續分享賞屋心得～

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