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【幫主賞屋】土城|小巷內的古厝改建:學府之森

土城學府之森接待中心
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

今天這篇賞屋文有點特別,因為他有一些情況是幫主賞屋以來第一次遇到的,大家可以看下去。且說,這個案子幫主本來並沒有特別想要去看,只是剛好週末陪女王回土城老家,找車位繞半天,正好在學府路上找到位置,所以就決定走進巷子內看看!

很妙的是,這條小巷今天準備封街,搭了棚要中元普渡的樣子,其實這周邊許多的社區也都舉辦類似的活動。幫主先提供Google Map實景的畫面供參考:

土城學府之森周邊路況

基地位置在學府路一段98巷內,說起來實在不是很寬廣,加上學府路的車流量不小,對開車族群來說要考慮將來的行車方便性。

學府之森建案周邊地圖

我先用地圖介紹一下這個建案的周邊與背景:

土城學府之森周邊地圖

先看捷運,最近的海山站步行需1公里,走得到但是會有點累。本案主打土城熱鬧商圈,裕民路、學府路是真的很熱鬧方便,麥當勞、吉野家、寶雅、大量的手搖飲,吃的用的真的很多。幫主之前介紹【幫主賞屋】土城|海山站高CP值:大同莊園2 時,就大大讚賞過海山站周邊的生活機能,只不過學府之森,距離捷運站還是有點距離。

言歸正傳,走到巷內的接待中心,沒有預約的情況下,好在還是有人接待,只是一進入這個接待中心,就覺得印象深刻啊,因為:

土城學府之森接待中心

這。。。是有一座三合院嗎?我轉頭問女王:妳知道這裡有一座古厝嗎?

根據代銷的說法,這是有99年歷史的老宅,如果你用Google衛星圖看,會發現它是在農地之間的三合院,可惜的是地主決定與建商合建,因此這座古厝將會在開工後拆除,而學府之森的接待中心,就圍繞著老宅來設計,營造出新舊交融很有品味的感覺,如果這是博物館、美術館,幫主一定會大大喊讚,可惜這裡最終是要拆除的。

土城學府之森接待中心

接著看看現場的基地模型,這個建案的基地有1549坪,算是非常難得在市區內出現的大型基地。一共規劃了ABC三棟,目前銷售A、B兩棟,A棟一層四戶,都是45坪左右,B棟一層六戶,有35、37、25坪,兩棟都是兩部電梯,C棟比較特殊,是『農建地』,所以高度不能超過4層,規劃都是小戶型,聽說是18~25坪,每層9戶,目前還沒開賣。

幫主先說說周邊,你可以看到前方有12樓華廈,棟距說實話不是非常遠,如果想要有景觀至少需買到14樓以上較佳,另外照片下方就是馬路,建案剛好在轉角處,在風水上可能有反弓的疑慮,隔壁是一間幼兒園,佔地還蠻大的,要留心上下學時段,大量的接送家長集中在小巷內可能造成的交通問題。另外的幾面就都是『農地』,理論上在沒有變更地目並建設前,能夠擁有一段時間的永久棟距。

幫主在【幫主賞屋】外貌協會:建案外觀比一比 這篇說過自己是『外貿協會』,所以也要說說外觀。學府之森的外立面以黑灰色階,搭配白色線條,樓層間用大型石材設計,感覺上很大氣很有質感。關於學府之森的基本資料,目前網路上幾乎都還沒出爐,幫主收集到的資訊如下:

重要數字
  • 公設比:33.6% (新建案大概都在30~35%,算是差不多)
  • 建蔽率:不詳。
  • 樓高:19樓、地下3層
  • 總戶數:224戶
  • 車位數:平面167個(車戶比不足,大戶型優先
  • 坪數:25坪(2房)、35坪(2+1房)、37坪、45坪(3房)
  • 管理費:80元/坪(小貴)
學府之森建案設備簡介

學府之森建案設備簡介

不誇張,代銷就把工法展示區做在古厝的前廳,相當前衛有創意的作法,令人印象深刻。

至於本建案的工法部分,有連續壁、有深入地底的基地、有當層排氣、有做到頂的衛浴防水,樓板15公分,銀級綠建築等,看過幫主介紹的:建築工法篇,就會知道沒有極端突出的部分;接著看配備,櫻花的廚具、TOTO的衛浴、Panasonic暖風機、5+5膠合玻璃配中華的氣密窗,一樣,看過幫主介紹的:室內配備篇,就會知道都算中規中矩,不差但也不特別突出。

樓高的部分,幫主想要特別說一下,因為此案與女王買的預售案一樣是地上19樓、地下3層。這個樓層高度有消防的規定,全部樓層都必須有消防灑水頭,會影響層高需納入考慮,詳情可參考:樓高的秘密。此外,11樓以上廚房必須設置防火門,如果想做開放式廚房必須等交屋後自行打牆(幫主是不建議啦,消防相關的內容不要苟且較好)。

樣品屋與戶型選擇

土城學府之森

先看看一樓平面圖,一樓零店面,入口在A棟這裡,B棟梯廳則需經過公設區前往,比較妙的是它一樓也有住家。然後公設內容也是中規中矩:瑜珈室、健身房、多功能室、交誼廳、圖書區、家教室、兒童遊戲室,幫主也問過了頂樓是曬被區,沒有規劃空中花園。

延伸閱讀:【幫主賞屋】加值還是浪費?建案公設比一比

A棟都是45坪較大房型,幫主就不看了,直接看B棟的房型分布:

土城學府之森B棟戶型圖

幫主當然是想看25坪的房型,沒想到代銷直接告訴我:25坪的只剩下19樓(頂樓)!ㄟ。。。今天還是第一天開賣,兩房格局就被潛銷期的客戶訂光了?

現在是怎樣?土城也被搶翻了?雖說幫主之前真見識過『馥華城真』開賣當天完銷,可此案的建商、位置實在不至於這麼搶手吧?幫主自己評估兩種可能:要不就是代銷鎖盤,製造飢餓行銷;要不就是地主戶爆多,都被地主保留了。不論如何還是提供戶型圖供參考:

土城學府之森2房戶型圖

幫主覺得亮點在雙陽台、房型方正,室內無柱。25坪的小戶能夠雙陽台、1.5套衛浴真的挺厲害的,不過喜歡也沒用,代銷說只剩19樓。那就看看現場有做樣品屋的B6(37坪)吧:

土城學府之森3房戶型圖

抱歉只能提供平面圖,樣品屋不讓拍。。。這家代銷資訊不是很公開的感覺。入口處有一柱體會佔用坪數,不過樣品屋中裝潢修飾得不錯,讓玄關的感覺很寬敞,一進門就是中島檯面,這部分幫主前面說過,會有消防法規的問題,請與原始格局圖比對,不要只看提供的家配圖

同樣擁有雙陽台(還都很大)+雙衛浴,會讓許多習慣舊公寓華廈房型的人感到滿意,雙面採光加上基本都有窗,整體格局不差,現場樣品屋的設計不賴,工作間很寬敞,但是擠壓了主臥的空間,建議利用客變的機會與設計師多討論。另外有一點小提醒,幫主自己看這個樣品屋,覺得他的層高有做超過實際高度(如果有去賞屋的可以幫測一下),另外要記得將來室內會有許多消防灑水頭需列入考慮。

實際開價

前面聽說25坪賣完,幫主已經覺得不可思議,最後來問問報價。。。

代銷說本案『不二價銷售』,價格大約在44~47萬/坪之間,然後又說喜歡的話在價格上可以幫忙爭取(???不是不二價???),然後啊,由於車位不足,所以大戶型(45坪的優先),而且車位不是用挑選的,是建商指定車位。。。B3車位報價235萬。。。

聽到這裡,幫主越來越覺得奇妙,這車位開價有夠高,還不能選位,而且25坪以下小戶型通通沒車位,想買也沒有,除非將來車位有剩或是已購戶轉售,想想幫主幫女王挑的三重雙捷運站建案,一站進北市,B1大車位也才240萬,真不敢想像土城現在B3車位都喊到235萬了。。。

結論

土城學府之森接待中心

我想直接說結論了,因為望著窗外的三合院,幫主很有受到震撼教育的感覺,沒有很近捷運、建材配備中規中矩、位在小巷內,雖然周邊生活機能算方便,可報價是真心顛覆我的想像,加上今天來到現場,所有給的圖都是『彩色影印』,連正式的印刷資料都沒有,卻已經賣的這麼好?幫主只能覺得:丞相,真的起風了!

優勢提醒:

  • 雨遮不計坪不計價
  • 學府路、裕民路舊市區生活機能強
  • 少見的大基地

劣勢提醒:

  • 有一定數量的地主戶
  • 小巷內的行車交通問題
  • 距離捷運站有點距離
  • 車位數量不足,小戶型沒有車位
  • 開價較高

44~47萬的開價,幫主會建議不妨將其他重劃區也列入賞屋考慮範圍:新北市重劃區介紹與分析。只是土城近期房價漲得也確實凶猛,真是苦了購屋族群了。本案目前在樂居、591等網站上都還沒有什麼資訊可供參考,幫主也是正式對外銷售第一天就去踩點了,如果日後有去賞屋的讀者有進一步資訊,歡迎分享給幫主喔!

關於買房,幫主還是那句老話:買房子是講究緣分的,沒有緣份的房子不買!有緣的房子自然會貼近你,賞屋過程中你就會感覺得到,動輒千萬的房產,多看多聽多比較,不要急,幫主也會持續分享賞屋心得~


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關於作者

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幫主大衛

旅遊作家。同時也是上海幫(shanghai-bang.com)幫主與一起泰(17thai.com)站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒。

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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