【幫主賞屋】新店｜絕佳位置，都更題材：聯上拾玉、璞御

今天這篇幫主要一口氣介紹兩個建案，都位在新店家樂福附近，這裡的生活機能很強，除了家樂福，還有燦坤、寶雅，及興建中的『裕隆城』：將有誠品、威秀影城進駐。交通上距離捷運七張站不遠，二高的交流道也在附近，在區位上相當的棒！來看看幫主製作的地圖示意：

今天要介紹的是『璞御』及『聯上拾玉』，本來也想看看合環建設要蓋的42層大樓，不過被告知還沒有開賣，只能先預約。那就先分享介紹兩個建案吧！

照片出處：住展房屋網。璞御這個案子是『新成屋』，位置實在很好，就在家樂福正對面，樓下有寶雅，還有國泰世華銀行（一般認為銀行代表財庫，是比較受歡迎的店家）。

這個案子已經銷售了一段時間，幫主來時2房僅剩下15樓可選（是不是話術呢？大家自行判斷），新成屋的好處是可以直接帶你去看成品屋，所見即所得，可以清晰的看到施工品質、窗外棟距、日照情況，甚至樑柱大小位置等等，缺點則是要立即備妥20~25%的自備款。

這個建案屬於先建後售，接著還是看看幫主對『璞御』的相關分析：

一樓平面圖，可以看到接待中心就放在這裡，然後兩個大間的分別由寶雅、國泰世華銀行承租。注意社區的入口、車道入口都是在左側的中興路。從車道出來右轉不到2分鐘就能上交流道，非常方便！這裡幫主想提醒：中興路這邊剛好是引道上下橋處，有一個涵洞供迴轉，未來住戶出門或返家，走這裡要特別留心駕駛安全性，有開車的人現場看看就知道幫主在說什麼了。

官網照片。一樓的大堂，已經有警衛管理了，基本上璞御的公共設施不多，簡單卻明亮的大廳（整片落地玻璃），後方有個簡單交誼區，然後住戶信箱區，接著就是電梯，一層8戶共用2部電梯。

這個戶型平面圖，本以為15樓可以超越家樂福，取得視野感，可惜並不行。中興路這面的窗戶看出去就是家樂福的建築，有興趣的人可以看看一位Youtuber的開箱：小宅開箱｜李柔ZERO，有拍到窗外的畫面。

幫主提示重點：要注意這個建案是『雨遮計坪計價』的，所以呢。。。你的雨遮是要花錢買的，而且雨遮真的不小喔，上面幫主框黃線的地方，雖是天井設計，卻都是雨遮！此外，他的公設比計算，你要把分母扣掉雨遮坪數，才是真實的公設數字，這個幫主破解過，請詳閱這篇：【幫主賞屋】加值還是浪費？建案公設比一比。然後小戶型室內有柱子是佔坪數的，至於室內的樑部分，因為有實品屋可看，可以親自看看囉～

【配備與公設】

實話說，璞御的配備部分就中規中矩，像是櫻花廚具、TOTO衛浴設備等等，比較大的亮點有兩個：一是配置YKK的氣密窗，這個是高級貨，幫主在『室內配備篇』說過，你可以來這裡實測，YKK的實力果然厲害！另外就是建商都標配了冷氣室外機，你可以不用另外購買，從家樂福看過來就會發現整棟樓的室外機都配置好了，很整齊。

公設就不要奢求了，建築基地只有579.2坪這種小基地的建案，通常不能像重劃區、大基地建案，擁有各式各樣的公共設施，以精實為主，該有的大廳、交誼廳、信箱區，還有樓頂規劃一個空間給管委會利用，就這樣。但是，璞御有一點很神奇，就是樓頂有許多廣告看板的大型鋼架，是建商一開始就設計好的，未來出租能幫管委會帶來每月至少10~20萬的收入，大大的補貼了管理費用，非常妙！最後幫主也看了停車場，價格從230～290萬，停車場部分規劃得不錯，小基地的案子還能有雙向平面車道很不賴。

最後就是價格啦，建商開價70～78萬/坪，幫主認為成交應該在65～68萬之間，畢竟要把雨遮的錢要回來些才合理。這個案子本身的位置是真的很讚，生活機能超強，購物超方便，將來還有誠品、影城，交通也很讚，樓下的棕7直達女王上班處，綠2直達父母家，捷運七張站450公尺，是會讓幫主心動的建案。

優勢提醒：

• 新成屋，可以參觀實體屋，不會有落差問題。
• 超強的地理位置與生活機能。
• 周邊未來發展可期：裕隆城、商圈、影城。

劣勢提醒：

• 舊建照，雨遮計坪計價
• 公設比較缺乏
• 新店開價較高
• 僅有兩部電梯

看完這個案子，女王竟然主動說想順便看看對面，準備開賣的42層超高樓地標建案（新店地王！合環建設Ｘ台日頂尖營造共同擎劃42層摩天地標），ㄟ。。。這個由大陸工程 + 日本大林組施工的案子，連璞御的銷售大姊都說成交價起碼7字頭，真的要看嗎？

結果在入口處被告知還沒開賣，這個下回有機會再看。

往七張站走的路上，經過永新街口，看到『聯上拾玉』的廣告，就在巷內的建案，既然經過了，也進去看看吧！

官網照片。主打聯上建設 + 信義房屋雙上市品牌，至少不用擔心買小建商房子的風險，李文勝設計，可以看到建築體是向上漸收的形式，所以樓層戶數上，低樓層戶數較多，高樓層戶數少。

在小小的巷子裡，竟然出現了頗大氣的銷售中心，這是條僅有4米左右單行巷弄，是以危老都更的形式，拆除舊公寓改建，所以會有許多的地主戶，現場銷售說法至少超過1/3。幫主用Google實景來示意，黃色的部分就是拆除後現在要蓋聯上拾玉，再過去隔壁也是危老都更的『合環永新』。

再做一張地圖，你會看到聯上拾玉巷口的這棟沒有整合進來，是從第二棟開始，然後紅色線是在地的居民都知道，走到七張站最快的走法，所以隔壁這巷子時時都有人流。

聯上拾玉這個案子，主打的訴求當然是離捷運七張站更近了！步行只要2分鐘！加上前面提到的便利生活機能，還有馬路對面就是學區，真的是很不錯的位置。幫主來訪時，銷售人員同樣告知2房剩不多了。。。

幫主看了樣品屋，在配備上也是中規中矩，沒有特別突出的部分，由於是新建照，所以雨遮不計坪不計價，要留心的是部分房型戶內的柱子，然後有柱子的地方通常會對應了大樑，上圖幫主有標示，比較尷尬的是正好都在房間的位置，床鋪壓樑的情況需要將來用裝潢來修飾了。請參考幫主寫的：樓高的秘密。

由於這個案子的基地更小，僅300坪不到，所以在設計受到的限制不少，比如雖然有平面車位，但是只能『單車道進出』，就是要靠燈號單向進出，這個設計真的會有問題，因為永新街是只有四米的單行道啊！各位想想看通勤或下班時間，巷子內等待出入的車輛在排隊。。。隔壁的合環永新住戶更慘，如果聯上拾玉的車輛在等車輛進出，永新的住戶只能跟著排隊等。。。

所以幫主會建議：不要買車位。首購的小資族群，可以不要買車位省點預算，多利用方便的捷運出行，真的有車了，馬路對面就是很大的『寶橋停車場』，到時候再租車位就好。同樣是因為基地小的關係，沒有太多公共設施，92戶共用兩部電梯也有點吃緊，這些都要列入考慮。

優勢提醒：

• 雨遮不計坪不計價。
• 超強的地理位置與生活機能。
• 捷運站步行2分鐘！
• 周邊未來發展可期：裕隆城、商圈、影城。
• 可以不買車位。

劣勢提醒：

• 有相當數量的地主戶
• 小巷內的行車交通問題
• 車位數量不足，單向車道
• 沒有太多公共設施
• 僅有兩部電梯

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本來今天是出門逛家樂福的，怎麼變成賞屋行程。。。

說一下與過去賞屋經驗上比較大的差異：可能是因為房市真的很熱，不怕賣不好，所以業務都不會逼得很緊，賞起屋來相對輕鬆。然後與重劃區的銷售中心相比，市中心區的建案，都沒有什麼工法介紹的展示，建議先看過幫主這篇：建築工法篇，有想知道的內容先備好詢問，現場銷售都沒在提這塊 （連續壁、筏式基礎、水泥磅數等等）。同時今天的兩個建案，公設都不是重點，賣的就是絕佳的地理位置。

上回幫主看的央北『將捷旅闊』，大概談到68萬/坪，今天看的兩個案子也差不多能談到這個價位，如果是單純這樣比，幫主是一定選舊市區的，生活上方便多了，加上這裡未來的發展性依舊是新店主要的商圈地帶，房價鐵定堅挺有托。

關於買房，幫主還是那句老話：買房子是講究緣分的，沒有緣份的房子不買！有緣的房子自然會貼近你，賞屋過程中你就會感覺得到，動輒千萬的房產，多看多聽多比較，不要急，幫主也會持續分享賞屋心得～ 最後啊，其實幫主的專長是旅行，也最愛分享行程攻略，不嫌棄的話請幫『幫主出巡』按個贊，持續分享的旅訊絕對比賞屋心得更精彩的唷，哇哈哈哈～～

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