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【幫主賞屋】新店|絕佳位置,都更題材:聯上拾玉、璞御

聯上拾玉
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

今天這篇幫主要一口氣介紹兩個建案,都位在新店家樂福附近,這裡的生活機能很強,除了家樂福,還有燦坤、寶雅,及興建中的『裕隆城』:將有誠品、威秀影城進駐。交通上距離捷運七張站不遠,二高的交流道也在附近,在區位上相當的棒!來看看幫主製作的地圖示意:

新店家樂福周邊地圖

今天要介紹的是『璞御』及『聯上拾玉』,本來也想看看合環建設要蓋的42層大樓,不過被告知還沒有開賣,只能先預約。那就先分享介紹兩個建案吧!

三晟建設:璞御

新店新成屋璞御

照片出處:住展房屋網。璞御這個案子是『新成屋』,位置實在很好,就在家樂福正對面,樓下有寶雅,還有國泰世華銀行(一般認為銀行代表財庫,是比較受歡迎的店家)。

重要數字
  • 公設比:33% (新建案大概都在30~35%,算是差不多)
  • 建蔽率:59.64%。
  • 樓高:15樓、地下4層
  • 總戶數:104戶住家、4戶店面
  • 車位數:平面131個(B1車位僅供店面使用
  • 坪數:26坪(2房)、47~49坪(3房)
  • 管理費:80元/坪(大樓自帶樓頂廣告位,可營收做管理費用

這個案子已經銷售了一段時間,幫主來時2房僅剩下15樓可選(是不是話術呢?大家自行判斷),新成屋的好處是可以直接帶你去看成品屋,所見即所得,可以清晰的看到施工品質、窗外棟距、日照情況,甚至樑柱大小位置等等,缺點則是要立即備妥20~25%的自備款。

這個建案屬於先建後售,接著還是看看幫主對『璞御』的相關分析:

新店新成屋璞御一樓平面圖

一樓平面圖,可以看到接待中心就放在這裡,然後兩個大間的分別由寶雅、國泰世華銀行承租。注意社區的入口、車道入口都是在左側的中興路。從車道出來右轉不到2分鐘就能上交流道,非常方便!這裡幫主想提醒:中興路這邊剛好是引道上下橋處,有一個涵洞供迴轉,未來住戶出門或返家,走這裡要特別留心駕駛安全性,有開車的人現場看看就知道幫主在說什麼了。

新店新成屋璞御一樓大堂

官網照片。一樓的大堂,已經有警衛管理了,基本上璞御的公共設施不多,簡單卻明亮的大廳(整片落地玻璃),後方有個簡單交誼區,然後住戶信箱區,接著就是電梯,一層8戶共用2部電梯。

新店新成屋璞御戶型平面圖

這個戶型平面圖,本以為15樓可以超越家樂福,取得視野感,可惜並不行。中興路這面的窗戶看出去就是家樂福的建築,有興趣的人可以看看一位Youtuber的開箱:小宅開箱|李柔ZERO,有拍到窗外的畫面。

幫主提示重點:要注意這個建案是『雨遮計坪計價』的,所以呢。。。你的雨遮是要花錢買的,而且雨遮真的不小喔,上面幫主框黃線的地方,雖是天井設計,卻都是雨遮!此外,他的公設比計算,你要把分母扣掉雨遮坪數,才是真實的公設數字,這個幫主破解過,請詳閱這篇:【幫主賞屋】加值還是浪費?建案公設比一比。然後小戶型室內有柱子是佔坪數的,至於室內的樑部分,因為有實品屋可看,可以親自看看囉~

配備與公設

實話說,璞御的配備部分就中規中矩,像是櫻花廚具、TOTO衛浴設備等等,比較大的亮點有兩個:一是配置YKK的氣密窗,這個是高級貨,幫主在『室內配備篇』說過,你可以來這裡實測,YKK的實力果然厲害!另外就是建商都標配了冷氣室外機,你可以不用另外購買,從家樂福看過來就會發現整棟樓的室外機都配置好了,很整齊。

公設就不要奢求了,建築基地只有579.2坪這種小基地的建案,通常不能像重劃區、大基地建案,擁有各式各樣的公共設施,以精實為主,該有的大廳、交誼廳、信箱區,還有樓頂規劃一個空間給管委會利用,就這樣。但是,璞御有一點很神奇,就是樓頂有許多廣告看板的大型鋼架,是建商一開始就設計好的,未來出租能幫管委會帶來每月至少10~20萬的收入,大大的補貼了管理費用,非常妙!最後幫主也看了停車場,價格從230~290萬,停車場部分規劃得不錯,小基地的案子還能有雙向平面車道很不賴。

最後就是價格啦,建商開價70~78萬/坪,幫主認為成交應該在65~68萬之間,畢竟要把雨遮的錢要回來些才合理。這個案子本身的位置是真的很讚,生活機能超強,購物超方便,將來還有誠品、影城,交通也很讚,樓下的棕7直達女王上班處,綠2直達父母家,捷運七張站450公尺,是會讓幫主心動的建案。

優勢提醒:

  • 新成屋,可以參觀實體屋,不會有落差問題。
  • 超強的地理位置與生活機能。
  • 周邊未來發展可期:裕隆城、商圈、影城。

劣勢提醒:

  • 舊建照,雨遮計坪計價
  • 公設比較缺乏
  • 新店開價較高
  • 僅有兩部電梯

看完這個案子,女王竟然主動說想順便看看對面,準備開賣的42層超高樓地標建案(新店地王!合環建設X台日頂尖營造共同擎劃42層摩天地標),ㄟ。。。這個由大陸工程 + 日本大林組施工的案子,連璞御的銷售大姊都說成交價起碼7字頭,真的要看嗎?

結果在入口處被告知還沒開賣,這個下回有機會再看。

聯上拾玉

往七張站走的路上,經過永新街口,看到『聯上拾玉』的廣告,就在巷內的建案,既然經過了,也進去看看吧!

聯上拾玉

官網照片。主打聯上建設 + 信義房屋雙上市品牌,至少不用擔心買小建商房子的風險,李文勝設計,可以看到建築體是向上漸收的形式,所以樓層戶數上,低樓層戶數較多,高樓層戶數少。

新店永新街聯上拾玉街道實景

在小小的巷子裡,竟然出現了頗大氣的銷售中心,這是條僅有4米左右單行巷弄,是以危老都更的形式,拆除舊公寓改建,所以會有許多的地主戶,現場銷售說法至少超過1/3。幫主用Google實景來示意,黃色的部分就是拆除後現在要蓋聯上拾玉,再過去隔壁也是危老都更的『合環永新』。

新店永新街聯上拾玉街道

再做一張地圖,你會看到聯上拾玉巷口的這棟沒有整合進來,是從第二棟開始,然後紅色線是在地的居民都知道,走到七張站最快的走法,所以隔壁這巷子時時都有人流。

重要數字
  • 公設比:34.5% (新建案大概都在30~35%,算是差不多)
  • 建蔽率:66.62%。
  • 樓高:15樓、地下4層
  • 總戶數:98戶住家,6戶店面
  • 車位數:平面49個(車戶比嚴重不足,單向車道
  • 坪數:23坪(2房)、26坪(2+1房)、39坪(3房)、57坪(4房)
  • 管理費:待定

聯上拾玉這個案子,主打的訴求當然是離捷運七張站更近了!步行只要2分鐘!加上前面提到的便利生活機能,還有馬路對面就是學區,真的是很不錯的位置。幫主來訪時,銷售人員同樣告知2房剩不多了。。。

聯上拾玉房型平面圖

幫主看了樣品屋,在配備上也是中規中矩,沒有特別突出的部分,由於是新建照,所以雨遮不計坪不計價,要留心的是部分房型戶內的柱子,然後有柱子的地方通常會對應了大樑,上圖幫主有標示,比較尷尬的是正好都在房間的位置,床鋪壓樑的情況需要將來用裝潢來修飾了。請參考幫主寫的:樓高的秘密

由於這個案子的基地更小,僅300坪不到,所以在設計受到的限制不少,比如雖然有平面車位,但是只能『單車道進出』,就是要靠燈號單向進出,這個設計真的會有問題,因為永新街是只有四米的單行道啊!各位想想看通勤或下班時間,巷子內等待出入的車輛在排隊。。。隔壁的合環永新住戶更慘,如果聯上拾玉的車輛在等車輛進出,永新的住戶只能跟著排隊等。。。

所以幫主會建議:不要買車位。首購的小資族群,可以不要買車位省點預算,多利用方便的捷運出行,真的有車了,馬路對面就是很大的『寶橋停車場』,到時候再租車位就好。同樣是因為基地小的關係,沒有太多公共設施,92戶共用兩部電梯也有點吃緊,這些都要列入考慮。

優勢提醒:

  • 雨遮不計坪不計價。
  • 超強的地理位置與生活機能。
  • 捷運站步行2分鐘!
  • 周邊未來發展可期:裕隆城、商圈、影城。
  • 可以不買車位。

劣勢提醒:

  • 有相當數量的地主戶
  • 小巷內的行車交通問題
  • 車位數量不足,單向車道
  • 沒有太多公共設施
  • 僅有兩部電梯

本來今天是出門逛家樂福的,怎麼變成賞屋行程。。。

說一下與過去賞屋經驗上比較大的差異:可能是因為房市真的很熱,不怕賣不好,所以業務都不會逼得很緊,賞起屋來相對輕鬆。然後與重劃區的銷售中心相比,市中心區的建案,都沒有什麼工法介紹的展示,建議先看過幫主這篇:建築工法篇,有想知道的內容先備好詢問,現場銷售都沒在提這塊 (連續壁、筏式基礎、水泥磅數等等)。同時今天的兩個建案,公設都不是重點,賣的就是絕佳的地理位置。

上回幫主看的央北『將捷旅闊』,大概談到68萬/坪,今天看的兩個案子也差不多能談到這個價位,如果是單純這樣比,幫主是一定選舊市區的,生活上方便多了,加上這裡未來的發展性依舊是新店主要的商圈地帶,房價鐵定堅挺有托。

關於買房,幫主還是那句老話:買房子是講究緣分的,沒有緣份的房子不買!有緣的房子自然會貼近你,賞屋過程中你就會感覺得到,動輒千萬的房產,多看多聽多比較,不要急,幫主也會持續分享賞屋心得~ 最後啊,其實幫主的專長是旅行,也最愛分享行程攻略,不嫌棄的話請幫『幫主出巡』按個贊,持續分享的旅訊絕對比賞屋心得更精彩的唷,哇哈哈哈~~


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關於作者

幫主大衛

幫主大衛

旅遊作家。同時也是上海幫(shanghai-bang.com)幫主與一起泰(17thai.com)站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒。

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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