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【幫主賞屋】實價登錄出爐,我果然買貴了。。。

實價登錄出爐
本文作者: 幫主大衛

幫主寫了一系列賞屋文章,也順利幫女王買到預售屋,最近實價登錄的金額才出爐,結果。。。果然買貴了!嗚嗚,買到該樓層最高價。。。今天就來寫一篇實價登錄與預售屋議價的文章吧!

昕悅灣實價登錄

根據最新出爐的實價登錄資訊,熱心群友把資訊整理出來,不看不知道、一看心痛痛,雖然經過許多賞屋、鏖戰殺價,幫主還是買得比鄰居貴,跟女王報告覺得哭笑不得,當時銷售還特別跟我們說:這價格買得不吃虧(【幫主賞屋】銷售員行銷話術),這也就是買屋困難的地方,像幫主這種不擅長殺價的消費者,買貴不意外!

不過呢,心態比價格重要,其實價差還在可接受範圍,而且總價表上不會呈現出來的是幫主搶到了非常好的車位,也算彌補了買高的心理落差。因應實價登錄,目前許多建商也修改銷售模式,改以『不二價』銷售,讓價格透明以避免消費者買貴感到難過。接下來幫主就把之前賞屋拿到過的開價單跟實價登錄比一比!大家可以看看落差有多少?

認識實價登錄

2021年7月1日,台灣「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」兩大新制同時上路:相關新聞。其中實價登錄最大的差異就是『地號、門牌完整揭露』,現在利用實價登錄可以查到各戶別的交易價格,在陽光下你就會知道有沒有買貴,不過這個制度與呈現還是有不少問題,且看幫主用實例說明。先看看有哪些實價登錄查詢網站:

資訊揭露很完整,樓層、房型、總價、坪單價、車位價等等。要注意的是:1. 總面積是含車位面積的坪數,2. 點擊『交易明細』可查看更多細節資訊(如:車位坪數等)。

  • 新北不動產愛連網:新北的預售屋實價登錄,在愛連網露出的速度比內政部要快,不過也有缺點:前期登錄的案件把車位加到總價內,使坪單價看起來虛高。

以上政府提供的實價登錄,資訊當然最正確,但幫主實際查詢發現不但排序上不好閱讀,更有『一個實登,各自表述』的狀況,後面會有實例說明,而民間的房地產網站,就比較細膩的為使用者排除車位價格坪數,還把各樓層以視覺化呈現:

樂居 實價登錄

你看!這樣是不是超清晰的?門號與樓層價格清清楚楚,非常方便瞭解各戶別價位,推薦大家可以多加利用。

591實價登錄

同樣提供了完整資訊,上方的篩選功能方便以樓層、總價、格局等方式排序 ,列表也標註了房屋、車位坪數,算是清晰明瞭。

整體來說房產網站的資訊速度比政府慢(要政府資訊出爐後,各網站爬蟲才能去拉資料),但是梳理得比官方好太多,給消費者對於房價更直觀的感受。

一個實登,各自表述

幫主以曾經賞屋的建案『江匯life』為範例,看看同樣實價登錄,會看到什麼不同的結果:

江匯Life

這是當時代銷開給幫主的價位表,此代銷的特色是『開高高,讓你砍』,可以看到一開始的開價是一坪47.02萬(902萬/19.18坪),那麼實價登錄出來結果是什麼呢?先看看內政部版本:

江匯Life

每坪36.3萬!開價77折!然而事實並非如此,內政部版本把車位灌進坪數內,這間19.18坪的房子+車位9.76坪=28.94坪,內政部版本用總價除總坪數,1052萬/28.94坪,就出現36.3萬/坪的驚人數字。再看看新北市愛連網的查詢結果:

江匯Life

神奇了,同一間房坪單價變成54.83萬!兩個系統查出來差18.53萬/坪!!!這裡的問題是用總價1052萬直接除坪數19.18,完全沒考慮車位的坪數與價格,真是暈倒。。。政府提供給民眾查詢的系統,結果有這麼大的落差更沒有呈現實際的成交價格,你說民眾能對政府打房有信心嗎?最後幫主還是用樂居的系統來查查同一案件:

江匯Life

這個價格看來比較合理了,總價先減車位200萬,總坪數也減車位坪數後相除,得出44.41萬。大約開價95折。說實話這個價格幫主還是不相信啦!以茂德+甲山林,這殺價幅度遠遠不夠,其中有沒有什麼眉角呢?

那些曾經的開價,結果差多少?

回憶起那兩年多跑了近50個案場,遍及新北所有重劃區(新北市重劃區介紹與分析)、林口、桃園、青埔。。。現在實價登錄出爐,也來看看當初銷售開價有沒有把幫主當盤子吧?!挑幾個還留有資料的來比對一下,該現形了!

【河藍灣2】

河藍灣2

位於江北的河藍灣2,當年開價一坪55.7萬,幫主則是以87折的48.5萬去議價,我們來看看實價登錄的結果:

河藍灣2

可以看到8樓的實價登錄與代銷開價有超過4萬的價差,大約開價9~92折是成交金額,幫主目標的87折價位是談不下來的。

【遠雄豐河】

遠雄豐河

不久前才去看過的遠雄豐河(幫主介紹影片),22樓開價高達一坪69萬多!然後不用殺價,代銷自己打折變成57.45萬(1326萬/23.08坪)。接著看看實價登錄的數字:

遠雄豐河

查了一下這間真的賣掉了,成交價格是每坪53.79萬,相當於代銷讓價後再打93折左右。

立信采蝶

丹下憲孝打造的地標造型高樓:立信采蝶,26樓A09戶,當時代銷開價每坪68.45萬。

立信采蝶

實價登錄結果:56.1萬/坪,大約開價打85折,價差達12萬/坪,總價可以差到293萬!不好好殺價怎麼行?此外還有土城的『學府之森』,幫主去看時開價44~47萬,號稱不二價銷售,目前看到的實價登錄沒超過45萬、『將捷旅闊』當時告知開價61~71萬,實價登錄看到的是54~66萬。。。最後看一個上週才陪朋友去看的案例:

江南Star

這開價把幫主嚇傻,換算坪單價高達70萬!雖然江北重劃區很熱,這開價也太。。。同樣讓我們拿出實價登錄照妖鏡看看:

江南star

首先,截至11月7樓根本只賣出一戶,實價登錄完全可以看出銷售號稱賣多好是真是假,然後成交價格約57萬,是開價的82折左右,相當大的差距,一來一往總價差243萬!

簡單看了幾個幫主過去賞過屋的案例,很容易會發現代銷開價與實際成交價存在不小的落差,這也是配合台灣消費者喜愛殺價、議價的特性,代銷往往都先開高再讓消費者慢慢議價,現在實價登錄2.0上路後,代銷必須在成交後30天內申報,雖然還是有一個月的時間差,但也遠好過以前建案都賣完了才揭露價格的情況,消費者真的可以多加利用。如果你是跟幫主一樣很不會殺價的人,目前許多建商改採不二價形式銷售,就免了爾虞我詐的過程,也是不錯的方向。

幫主碎碎念
實價登錄制度的推行,雖然是希望消費者可以作為購屋出價的參考,不過建商代銷也不是省油的燈,新聞介紹過許多墊高實價登錄的方法,因此除了實價登錄的數字之外,購屋者也要自己多打聽建商口碑、建材、周邊行情喔!

幫主賞屋系列的文章,都是一步一腳印累積的小小買屋經驗,如同幫主用了10多年寫了超過千篇旅行攻略,分享出來就是希望經驗能共享,希望幫助後續的讀者不要踩雷、旅程順利。房子的眉角太多,幫主這些也不過皮毛,歡迎糾正與補充~最後啊,其實幫主的專長是旅行,也最愛分享行程攻略,不嫌棄的話請幫『幫主出巡』按個贊,持續分享的旅訊絕對比賞屋心得更精彩的唷~~


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關於作者

幫主大衛

旅遊作家。同時也是 上海幫 幫主與 一起泰 站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒:幫主出巡臉書 | IG | Youtube | Padcast | 微博

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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