【幫主賞屋】菲律賓馬尼拉房市簡單聊

幫主賞屋系列今天來聊點海外的！先說喔，幫主目前並沒有海外置產，只是旅居過一些東南亞城市，有一點小心得，加上自己個性上沒有地域的框架，退休後不必非住在台灣，所以在旅行時也會注意一下有沒有適合移居的城市呢？

這篇不是鼓勵海外置產，大家當作認識一個海外城市來看看就好，幫主個人認為要在海外置產至少要有以下的條件：熟悉當地語言、在當地有熟人或資源、有長住的打算；很不建議那種連城市東西南北都搞不清楚，聽說投資報酬率高就貿然跳進去的行為。不過為了這篇簡單的介紹，幫主還是找了在馬尼拉當地從事地產交易服務的朋友，好好的諮詢瞭解了很多內容。。。

2015年，幫主被公司派駐到馬尼拉。。。

那時在臉書寫下的內容，這是個連樓下7-11警衛都配槍的城市，初來乍到真的會覺得有點恐慌，然後共事的夥伴來自大陸、馬來西亞、菲律賓當地等等，每個人都自帶三種以上語言能力。之所以會對這裡的房市產生興趣，是因為公司包下馬卡蒂（Makati）整間飯店給外派人員住，一室一廳酒店套房型式約28平米（10坪）左右，我問HR，這樣的房型在Makati租金多少？她告訴我：『3萬批索』。那我如果買一間呢？要多少錢？

『350萬批索左右』

然後，我就震驚了！這投報率未免也太高！！八年就回本。。。HR冷冷的回我：大部分待得久的陸籍工程師都早就買房了，這裡還有一堆華為外派的員工也都早早買房置產了。

菲律賓一直以來在治安方面有著許多負面的印象，為何幫主還會將馬尼拉列為退休或置產的考量點呢？我個人是看中以下的優勢：

• 自帶英語能力（識字率達94.6%）：
  • 住在這裡期間，發現生活上真的蠻方便的，雖然當地人以說菲律賓語（Tagalog）為主，但英語也是官方語言，生活上用英語能輕鬆搞定，也因為這點，許多外企把總部、Call Center轉移到菲律賓。
• 物價合理：與幫主旅居最久的上海、曼谷相比，馬尼拉的物價算是相當親民，可減低生活負擔。
• 平均年齡24歲的人口紅利：這是菲律賓最強大的優勢，年輕的人口紅利顯示未來的強勁競爭力。
• 與台灣的距離：台北飛馬尼拉僅需2.5小時。
• 大量的華人社群：由於總統的親中政策，加上中國投資、移民數量龐大，很容易找到遇到華人社群。
• 經濟力：菲律賓是ASEAN、APEC成員國，經濟成長處於上升期。
• 租金收益率達7.5%，馬尼拉更高達8.98%。
• 條件寬鬆的移民簽證SRRV，跟泰國50歲就可以申辦養老簽證一樣，都很方便長期居留生活。

以上這些都是發展中國家特有的優勢，如同幫主十多年前開始看著上海、曼谷房價起飛，一路絕塵而去。。。相信菲律賓也是相當具有彈跳能量的國度，首都馬尼拉自然更是重中之重。

當然不能只看到美好的一面，馬尼拉在交通、治安、貧富差距等問題上仍是相對負面，幫主用自己熟悉的泰國曼谷來做個對比，同樣是熱帶國度，同樣相當國際化，可卻有著全然不同的內涵，泰國與菲律賓，極其相似的外貌，骨子裡卻是天南地北。

身為地鐵系旅遊作家：《搭地鐵玩遍上海》、《搭地鐵玩遍曼谷》，來到馬尼拉我也趁著假日探索這座城市的地鐵系統：

其實啊，菲律賓曾經是經濟強國，很多人不知道的是扣除日韓，其實亞洲最早通車的地鐵系統是在馬尼拉，早在1984年就通車了！（台北捷運通車1996年），後來就整個停滯，幫主2015年旅居期間也才3條線路，目前還有不少線路正在建設中，如果想投資跟著地鐵走就對了！

好啦，開始說說菲律賓房地產的基本資訊，有許多內容都跟泰國一樣，簡單整理如下：

• 永久產權（但不能擁有土地）
• 外國買家只能買Condo，不能買土地與別墅（同泰國）
• 一棟Condo中，外國買家不可超過40%（泰國是49%）
• 公設不計坪不計價。（跟泰國一樣公設都免費送，新聞：公設全都免費！泰國超美豪套月租1.3萬　惹怒天龍國子民）
• Condo多是精裝修交屋。（跟泰國一樣，交屋後一只皮箱就能入住）
• 稅費：新屋需支付12%的增值稅VAT。二手房買賣，賣家需支付6%資本利得稅，中介佣金5%，買家需支付1.5%印花稅、更名稅0.5%、手續費0.25%、其他雜費約3%。
• 貸款：外國買家沒有工作簽或SRRV（特殊退休移民簽證）就無法辦理貸款。

馬尼拉的房產跟台灣一樣分為預售屋跟二手房，外籍買家可以擁有永久產權，買預售屋形式幾乎跟台灣都一樣：首付10%，交屋前24個月內10%，尾款80%。

因為疫情的關係，大量的外籍工作人員返國、觀光業停滯，所以許多房源租不出去，或是當初買預售屋現在交屋面臨貸款壓力，疫情期間房價是往下走的，現在反而可能是危機入市的機會，可參考這篇：後疫情時代「菲律賓房地產」可以投資嗎？。最後，簡單介紹一下馬尼拉市區值得投資居住的區域：

Makati是幫主當時工作與居住的地區，是菲律賓的金融中心，這裡商業聚集，擁有超過6萬家公司，堪稱馬尼拉版的信義區，高樓大廈林立，是外籍人士主要聚集區，房價當然也最高。近50個國家大使館都設立於此區，台灣的台北經濟文化代表處也設立於此，因為外籍人口多，生活水準、治安等也相對良好，算是外籍人士旅居馬尼拉的首選地區。

房價約25萬批索/平米（約40萬台幣/坪），租金約1000批索/平米（約1500台幣/坪）。所以呢，一套40平米（約13坪）的Condo，大概要400萬台幣起，租金約40,000批索（約22,000台幣）

此區簡稱『Global City』，是2000年新成立的特區，全區非常新穎，堪稱富豪區，來自世界的頂級品牌旗艦店、米其林餐廳等匯聚，居住在此區的多是外籍人士或當地富豪，整個感覺如同新加坡市區，相當於住在天母的概念，幫主當時的主管級長官都住在這區，房價不用說也是超高級！

房價比Makati略高，居住品質非常優異，適合追求高端生活的族群。

ASEANA位於馬尼拉灣畔，因為亞洲最大商城『SM亞洲購物中心』設立（Mall of Asia）成為熱區，附近規劃最新的博彩城：賭場、商城、五星級酒店聚集，如果你是愛熱鬧的人，這裡超好逛超好玩。特別值得一提的是因為鄰近海灣，所以可以欣賞馬尼拉灣的夕陽，這可是被譽為『全世界最美的夕陽』， 幫主當然要來朝聖：

不論是遊客還是當地民眾，落日時分都會聚在這裡欣賞美景。

此區房價約15~18萬批索/平米（約24萬台幣/坪），租金約800批索/平米（約1200台幣/坪）。所以呢，一套40平米（約13坪）的Condo，大概要300萬台幣起，租金約32,000批索（約17,000台幣）

其他當然還有許多區域，不過這篇本來就是簡單聊，就不深入細談，一般外籍置產者原則上選擇熱區，在生活、治安上比較放心，將來要脫手也會容易些。真的有興趣，一定要親自去居住過，感受環境是否自己能夠接受，畢竟幫主旅居期間也總是被街頭小孩要錢，同事也遇過拿出美工刀來勒索的情況，所有的投資決策都是一體兩面，就看你如何權衡囉！然後，菲律賓是一個很讚的旅遊地點，期待疫情結束後再訪！

延伸閱讀：【菲律賓|景點】無水無電無網路的野營，看見海灣奇景：Anawangin Cove

認識淺薄如有錯誤歡迎指正，也特別致謝我在菲律賓的好姊妹Zoe，當年一起共事，如今長住在馬尼拉，自行創業開設了『超前國際諮詢』，如果有置產、投資、移民方面的需求，可以找她協助～～

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