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【幫主賞屋】菲律賓馬尼拉房市簡單聊

菲律賓馬尼拉房市簡單聊
本文作者: 幫主大衛

幫主賞屋系列今天來聊點海外的!先說喔,幫主目前並沒有海外置產,只是旅居過一些東南亞城市,有一點小心得,加上自己個性上沒有地域的框架,退休後不必非住在台灣,所以在旅行時也會注意一下有沒有適合移居的城市呢?

幫主碎碎念
目前為止,有幾個地方是幫主放在口袋名單中,退休可以去置產生活的地方:

  • 中國:廣州、廈門大理
  • 泰國:曼谷、清邁。
  • 菲律賓:馬尼拉。

中國部分,幫主最熟悉的上海卻不在名單內,因為這城市的物價我已經負擔不起了。。。反而是對雲南大理、麗江一帶超有好感(雲南全攻略:香格里拉線),或是廣州、廈門這些沿海城市;泰國的曼谷與清邁,幫主都有熟識的朋友在,當然也是選擇之一;至於馬尼拉,可以看看這篇便知道原因。。。

這篇不是鼓勵海外置產,大家當作認識一個海外城市來看看就好,幫主個人認為要在海外置產至少要有以下的條件:熟悉當地語言、在當地有熟人或資源、有長住的打算;很不建議那種連城市東西南北都搞不清楚,聽說投資報酬率高就貿然跳進去的行為。不過為了這篇簡單的介紹,幫主還是找了在馬尼拉當地從事地產交易服務的朋友,好好的諮詢瞭解了很多內容。。。

與馬尼拉的緣起

2015年,幫主被公司派駐到馬尼拉。。。

那時在臉書寫下的內容,這是個連樓下7-11警衛都配槍的城市,初來乍到真的會覺得有點恐慌,然後共事的夥伴來自大陸、馬來西亞、菲律賓當地等等,每個人都自帶三種以上語言能力。之所以會對這裡的房市產生興趣,是因為公司包下馬卡蒂(Makati)整間飯店給外派人員住,一室一廳酒店套房型式約28平米(10坪)左右,我問HR,這樣的房型在Makati租金多少?她告訴我:『3萬批索』。那我如果買一間呢?要多少錢?

『350萬批索左右』

然後,我就震驚了!這投報率未免也太高!!八年就回本。。。HR冷冷的回我:大部分待得久的陸籍工程師都早就買房了,這裡還有一堆華為外派的員工也都早早買房置產了。

幫主看到的居住優勢

菲律賓馬尼拉房市簡單聊

菲律賓一直以來在治安方面有著許多負面的印象,為何幫主還會將馬尼拉列為退休或置產的考量點呢?我個人是看中以下的優勢:

  • 自帶英語能力(識字率達94.6%):
    • 住在這裡期間,發現生活上真的蠻方便的,雖然當地人以說菲律賓語(Tagalog)為主,但英語也是官方語言,生活上用英語能輕鬆搞定,也因為這點,許多外企把總部、Call Center轉移到菲律賓。
  • 物價合理:與幫主旅居最久的上海、曼谷相比,馬尼拉的物價算是相當親民,可減低生活負擔。
  • 平均年齡24歲的人口紅利:這是菲律賓最強大的優勢,年輕的人口紅利顯示未來的強勁競爭力。
  • 與台灣的距離:台北飛馬尼拉僅需2.5小時。
  • 大量的華人社群:由於總統的親中政策,加上中國投資、移民數量龐大,很容易找到遇到華人社群。
  • 經濟力:菲律賓是ASEAN、APEC成員國,經濟成長處於上升期。
  • 租金收益率達7.5%,馬尼拉更高達8.98%。
  • 條件寬鬆的移民簽證SRRV,跟泰國50歲就可以申辦養老簽證一樣,都很方便長期居留生活。

以上這些都是發展中國家特有的優勢,如同幫主十多年前開始看著上海、曼谷房價起飛,一路絕塵而去。。。相信菲律賓也是相當具有彈跳能量的國度,首都馬尼拉自然更是重中之重。

表皮相似,裡子不同

當然不能只看到美好的一面,馬尼拉在交通、治安、貧富差距等問題上仍是相對負面,幫主用自己熟悉的泰國曼谷來做個對比,同樣是熱帶國度,同樣相當國際化,可卻有著全然不同的內涵,泰國與菲律賓,極其相似的外貌,骨子裡卻是天南地北。

  • 同樣的塞車,曼谷與馬尼拉都是世界級的塞車。但是泰國人會『宅焉焉』(泰語:慢慢來),沒有人按喇叭,靜靜的等著,菲律賓人會狂按喇叭,急躁得很。
  • 同樣的行乞,全然不同的態度。曼谷街同也有行乞者,他們或是唱歌或是安靜的坐在街角,路過的泰國也都會慷慨解囊給點小錢。菲律賓的行乞者,直接敲車窗甚至拉你的手,令人避之惟恐不及。
  • 同樣的人妖,不一樣的風格形式。兩個國家都有不少人妖,泰國人哈日韓風,裝扮與整形都很日韓風。菲律賓的就偏歐美系。
  • 泰國女孩身材瘦小的多,菲律賓女孩多凹凸有致。
  • 在泰國不太需要擔心安全問題,在菲律賓連7-11警衛都配槍。
  • 同樣的宗教包圍,一個佛教一個天主教。在泰國廟宇處處,菲律賓則是教堂。聖誕節如同過年。
  • 泰國有特色的雙條車,菲律賓有吉普尼(在馬尼拉你看不到任何兩輛吉普尼是長得一樣的!很特別!)

吉普尼

身為地鐵系旅遊作家:《搭地鐵玩遍上海》、《搭地鐵玩遍曼谷》,來到馬尼拉我也趁著假日探索這座城市的地鐵系統:

馬尼拉地鐵

其實啊,菲律賓曾經是經濟強國,很多人不知道的是扣除日韓,其實亞洲最早通車的地鐵系統是在馬尼拉,早在1984年就通車了!(台北捷運通車1996年),後來就整個停滯,幫主2015年旅居期間也才3條線路,目前還有不少線路正在建設中,如果想投資跟著地鐵走就對了!

菲律賓房產投資資訊

好啦,開始說說菲律賓房地產的基本資訊,有許多內容都跟泰國一樣,簡單整理如下:

  • 永久產權(但不能擁有土地)
  • 外國買家只能買Condo,不能買土地與別墅(同泰國)
  • 一棟Condo中,外國買家不可超過40%(泰國是49%)
  • 公設不計坪不計價。(跟泰國一樣公設都免費送,新聞:公設全都免費!泰國超美豪套月租1.3萬 惹怒天龍國子民
  • Condo多是精裝修交屋。(跟泰國一樣,交屋後一只皮箱就能入住)
  • 稅費:新屋需支付12%的增值稅VAT。二手房買賣,賣家需支付6%資本利得稅,中介佣金5%,買家需支付1.5%印花稅、更名稅0.5%、手續費0.25%、其他雜費約3%。
  • 貸款:外國買家沒有工作簽或SRRV(特殊退休移民簽證)就無法辦理貸款。

馬尼拉的房產跟台灣一樣分為預售屋跟二手房,外籍買家可以擁有永久產權,買預售屋形式幾乎跟台灣都一樣:首付10%,交屋前24個月內10%,尾款80%。

因為疫情的關係,大量的外籍工作人員返國、觀光業停滯,所以許多房源租不出去,或是當初買預售屋現在交屋面臨貸款壓力,疫情期間房價是往下走的,現在反而可能是危機入市的機會,可參考這篇:後疫情時代「菲律賓房地產」可以投資嗎?。最後,簡單介紹一下馬尼拉市區值得投資居住的區域:

馬尼拉城市區

Makati

Makati是幫主當時工作與居住的地區,是菲律賓的金融中心,這裡商業聚集,擁有超過6萬家公司,堪稱馬尼拉版的信義區,高樓大廈林立,是外籍人士主要聚集區,房價當然也最高。近50個國家大使館都設立於此區,台灣的台北經濟文化代表處也設立於此,因為外籍人口多,生活水準、治安等也相對良好,算是外籍人士旅居馬尼拉的首選地區。

房價約25萬批索/平米(約40萬台幣/坪),租金約1000批索/平米(約1500台幣/坪)。所以呢,一套40平米(約13坪)的Condo,大概要400萬台幣起,租金約40,000批索(約22,000台幣)

Bonifacio Global City (BGC)

此區簡稱『Global City』,是2000年新成立的特區,全區非常新穎,堪稱富豪區,來自世界的頂級品牌旗艦店、米其林餐廳等匯聚,居住在此區的多是外籍人士或當地富豪,整個感覺如同新加坡市區,相當於住在天母的概念,幫主當時的主管級長官都住在這區,房價不用說也是超高級!

房價比Makati略高,居住品質非常優異,適合追求高端生活的族群。

ASEANA (Mall of Asia)

ASEANA位於馬尼拉灣畔,因為亞洲最大商城『SM亞洲購物中心』設立(Mall of Asia)成為熱區,附近規劃最新的博彩城:賭場、商城、五星級酒店聚集,如果你是愛熱鬧的人,這裡超好逛超好玩。特別值得一提的是因為鄰近海灣,所以可以欣賞馬尼拉灣的夕陽,這可是被譽為『全世界最美的夕陽』, 幫主當然要來朝聖:

馬尼拉灣的夕陽,是被譽為『全世界最美的夕陽』

馬尼拉灣的夕陽,是被譽為『全世界最美的夕陽』

不論是遊客還是當地民眾,落日時分都會聚在這裡欣賞美景。

此區房價約15~18萬批索/平米(約24萬台幣/坪),租金約800批索/平米(約1200台幣/坪)。所以呢,一套40平米(約13坪)的Condo,大概要300萬台幣起,租金約32,000批索(約17,000台幣)

其他當然還有許多區域,不過這篇本來就是簡單聊,就不深入細談,一般外籍置產者原則上選擇熱區,在生活、治安上比較放心,將來要脫手也會容易些。真的有興趣,一定要親自去居住過,感受環境是否自己能夠接受,畢竟幫主旅居期間也總是被街頭小孩要錢,同事也遇過拿出美工刀來勒索的情況,所有的投資決策都是一體兩面,就看你如何權衡囉!然後,菲律賓是一個很讚的旅遊地點,期待疫情結束後再訪!

延伸閱讀:【菲律賓|景點】無水無電無網路的野營,看見海灣奇景:Anawangin Cove

認識淺薄如有錯誤歡迎指正,也特別致謝我在菲律賓的好姊妹Zoe,當年一起共事,如今長住在馬尼拉,自行創業開設了『超前國際諮詢』,如果有置產、投資、移民方面的需求,可以找她協助~~


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關於作者

幫主大衛

旅遊作家。同時也是 上海幫 幫主與 一起泰 站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒:幫主出巡臉書 | IG | Youtube | Padcast | 微博

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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