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【幫主賞屋】買屋購屋看什麼:預售屋風險大揭露

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幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

雖然經過了兩年多的賞屋,幫女王選定了預售屋,現在正在蓋,也很期待將來交屋入住,不過說句心裡實在話,將來有機會且條件允許的話,我們應該會選擇成屋,不會再選預售屋了。。。這篇想分享預售屋需要承擔的可能風險,提供給需要的買屋族群列為參考。

預售屋的優勢

還是先說一下預售屋的優勢吧!

【賺升值】其實預售屋很有期貨的概念,如果看好未來房價往上,當然提前2~3年買的預售就能賺到相對的升值。反之亦然,房價往下你也要承受損失。

【低頭款】成屋交易,至少要有2成的自備款,以千萬的房價來說,就要立刻拿出200萬。而預售屋通常僅需10%的簽約金,另外10%,可以在2~3年的工程期陸續繳付,利用攤提的方式減輕自備款不足族群的壓力。

【可客變】預售屋最大的優勢,應該就是可以在工程期間提出『客變』,將房子的格局做一些變動。不像成屋如果要變動格局需要打牆、動管線,花費不貲。不過幫主也要提醒:客變也是有限制的,如大部分的建案,廚房、浴室的位置不能變更,同時客變也是有費用的,你要做的變動加減帳會由工務計算後告知。

以上三點算是預售屋比較明顯的優勢,也成了目前房市主流的銷售手法,先建後售的建案相對較少,預售屋真的是成片成片的推出。。。然而,預售屋畢竟賭的是未來,以下案例提供大家參考,想想小心臟是否能承受得起?

一案建商,求助無門

你以為建商不會倒嗎?蓋到一半資金周轉不靈、建商烙跑事件層出不窮,可憐的消費者往往求助無門,動輒千萬的資金就這樣打水飄了!相關新聞非常多,擷取部分供參考:

如果是成屋,建商倒了最多就是將來的保固維修受影響,然而如果是預售屋,建商倒閉可就變成爛尾樓,甚至流於法拍。所以,常常有網友會提醒,對於建商最好還是要慎選,不知名的、沒有建築案例的,都要特別小心,沒有必要拿千萬等級的房產來賭,也可以參考天下雜誌的這篇:四個指標分辨誰是一案建商

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如果你用『建商 倒閉 跳票』這些關鍵字去Google,案例會多到讓你冒冷汗,有些事,我們小老百姓賭不起,在建商的選擇上,還是盡量選擇知名、已有許多建案作品,甚至上市上櫃的建商,至少在財務面上可以比較安心!
蓋到一半,失火塌陷

這案例也是多到爆炸,今年7月才發生永和新建案連續壁施工不當,導致路面塌陷(新聞點此),9月又發生板橋新建案挖到地基塌陷,還波及隔壁新成屋(新聞點此),這些都還是在打底階段就發生工程上的意外,還有更多是蓋到高樓,直接失火(網路新聞照片):

蓋到一半,失火塌陷

在臉書社團上近日更有央北重劃區建案灌漿失敗,整個樓層塌陷的畫面:點此。你想想看,如果是你購買的預售屋,出了這樣的問題,怎麼能放心?!雖然以目前的建築技術,加上相關規範的規定,應該都能夠補強且安全無虞,可造成的心理面影響、房價的衝擊跟誰算?買了預售屋,還要禱告建設過程中平平順順,這顆心要懸過好幾年的工程期呢!

還沒入住就變凶宅?

唉,事情還沒完!建築工地的工安又是另一個問題,光是最近就有許多案例發生:

真心希望建商、營造商,除了賣好房蓋好房之外,嚴守工地SOP,保護好勞工的安全,聽到第一線的施工人員發生意外真的很不忍。而對於購屋者來說,還沒交屋就聽聞發生致死的工安意外,更是情何以堪?知道建案發生過意外,你心裡不會覺得毛毛的嗎?

蓋出來的房子跟當初想像不一樣

預售屋交易的時候,只能依靠建商提供的模型、3D示意圖來參考,實際蓋出來的成果,有時候還是會有視覺上的落差,在 航空城青埔人『房市綜合討論區』臉書社團中,就有討論到某建案:

航空城青埔人『房市綜合討論區』

(照片取材自社團)與當初的示意圖相比,有些人就覺得。。。嗯。。。怎麼氣場不太一致?關於美感實在是見仁見智,不過如果與心裡想像有落差,這些年的等待難免覺得失落吧?

除了外觀,還有公設啊!許多預售屋銷售的時候,示意圖上的健身房、大廳、閱覽室等等,畫面美極了!覺得交屋就像是可以入住星級酒店一般,可等到交屋後。。。爭議就出來了,比如說這個新聞:青埔「冤字」豪宅真相曝光 大廳公設差很大「豪宅風變工業風」,就是住戶覺得與當初買房時的圖示相差太多而起爭議。

這還不是最嚴重的,建商二工害建案大廳被拆除的案例也很多,早年新板特區的豪宅,好幾個公共空間被拆除:氣派門廳化烏有 新板6豪宅違建 開拆。無獨有偶,幫主常常去中和家樂福採購,每次經過某豪宅都能看到高掛的抗議布條,而且櫃臺真的變成半室外,物業人員真是冬天冷夏天熱啊!看實照

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最近幫主昔日同事,看中了仁義重劃區某建案,跟我說建商另列了『協商條款』好幾頁,發來問我意見,真是一看就傻眼,僅擷取與二工有關的部分:

建案二工協商條款

幫主就不解釋了,自己看看吧!建商把責任歸屬都推給消費者,雖然行政院有推出《預售屋買賣定型化契約契約書範本》,可上有政策下有對策,建商利用協商條款來規避,這部分大家也務必知道內容,自行判斷是否要接受,畢竟白紙黑字,簽了名就要自行負責了!

周邊情況與鄰居

先說周邊情況,如果是買重劃區預售屋,因為整區的土地還有很多建商可能進駐,你現在看到的景觀、街廓、棟距都有可能改變!本來覺得前方視覺感很好,可鄰地一旦蓋了比你樓層還高的建築,景觀或採光可就沒了,所以在購屋時也要留意周邊地塊未來可能的建案資訊。

建築物地籍套繪查詢

送上好用的網址:建築物地籍套繪查詢。幫主會利用這個系統來注意周邊建案的造型,同時旁邊的空地將來都是可能要蓋房子的,會不會影響到你的視野,最好先有心理準備。

至於『鄰居』,這還真的是要等到入住才會翻牌知道都是些什麼樣的人,俗話說:千金買房,萬金買鄰。好鄰居的價值遠遠超過房子的一切,社區內有一兩位不合群、愛鬧事的鄰居,絕對會讓你頭疼,這也絕對不是你買預售屋能夠預先知道的,一個社區的住戶通常要經過五六年才會穩定下來,也比較能知道管委會是否把社區管理得好,所以也有一派購屋者的作法是:如果喜歡一個新建案,就去用租的,同樣是住新房,然後感受整體社區的氣氛、周邊的環境,確定值得擁有長住,再透過仲介買下該社區釋出的房子,雖然多了幾年房租的成本,但可以換來習慣與喜歡的社區環境,也很值得~

寫在最後

三重二重疏洪道

綜上所述,預售屋相對來說有不少需要拼人品的地方,幫主雖然也很期待自己建案的進展,卻也不免會憂心交屋後一切是不是都如預期的完美呢?不過話說回來,從機率的角度來看,會出什麼狀況其實佔比不會太高,也不要因為上述的案例就嚇到,做為消費者就是做足功課,選擇優質建商,然後平日燒好香做好事囉,哈哈哈!

已經下手購入預售屋的人,可以多關心自己建案的進度,以幫主為女王挑選的建案來說,已購群內的鄰居都非常熱心好相處,住在周邊的鄰居會隨時上傳最新進度,完全可以知道灌漿有沒有好好執行養護,看著自己未來的家慢慢成形,也算有成就感。

不論如何,愛你所選,選你所愛,建案沒有十全十美,這篇只是提醒大家除了預售屋,其實也可以多看看新成屋、二手屋,至少是摸得到看得到的,對於不想賭人品的購屋族群來說,可能會更覺得踏實些!最後啊,其實幫主的專長是旅行,也最愛分享行程攻略,不嫌棄的話請幫『幫主出巡』按個贊,持續分享的旅訊絕對比賞屋心得更精彩的唷!


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關於作者

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幫主大衛

旅遊作家。同時也是上海幫(shanghai-bang.com)幫主與一起泰(17thai.com)站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒。

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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