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【幫主賞屋】土城|海山站高CP值:大同莊園2

土城大同莊園2
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

上一篇的幫主賞屋系列文章:【幫主賞屋】新北市重劃區介紹與分析,有點意外的留言都是希望介紹土城多一些,原來土城這區也有這麼多在地的希望獲得多些資訊啊!趁著週末陪女王回娘家,就近看看旁邊的『大同莊園2』,同時分享給讀者參考。

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說到『大同莊園』,相信大部分土城在地的都知道,幾年前推出一期的時候,價位低於行情推出,造成了搶購,連女王的舅舅都買了一戶,哈哈!然而這個建案卻命運多舛,接連發生了一系列的事件,交屋也Delay,通通鬧上新聞:台電、電力包商施工爆衝突 8人鬥毆送辦下游包商圍大同公司土城工地抗議,目前跟住戶也在官司中:大同莊園延遲交屋 建商判賠買家6656萬

雖說新聞事件不少,不過目前也都陸續交屋了,實際交屋內容表現如何,大家可以多蒐集看看相關住戶的回饋。

大同莊園2建案周邊地圖

我先用地圖介紹一下這個建案的周邊與背景:

土城大同莊園2周邊地圖

首先,大同莊園2步行到捷運海山站,大約700公尺,步行8分鐘左右,比較特殊的是大同莊園前的這條『莊園街』之前是沒有的,因為這區大同的土地變更、捐地蓋綠地、蓋社會住宅,才開闢這條路,然後蓋好之後頭尾封住好一陣子,配合大同莊園的交屋,現在才開放了(所以你用Google Map都還看不到實景唷)

這一片的範圍,是大同的土地,並非幫主之前介紹過的土城暫緩重劃區,這裡的位置比重劃區要好多了,更近捷運站與舊市區,而且還有規劃綠地,可說是有重劃區的整齊街廓,卻也有市區的方便性。

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幫主是因為認識了女王才開始混跡土城一帶,我必須說:土城海山站周邊,是我住過這麼多地方中,地方美食最多最讚的地方!不論是鐵板燒、路口麵攤、水餃麵館、自助餐廳,真的零踩雷,全部都好好吃!你看地圖右上角有家『優樂蔬食自助餐』,幫主推到不行!在下品嚐過無數星星,依舊大推這間素食:

言歸正傳,走到大同莊園的接待中心,這個轉角真的很可愛耶:

土城大同莊園2

大同電鍋與大同寶寶,充滿陪我們成長的回憶啊!不過說實話,『大同』真的從來沒有在幫主心中形成強勢的Brand Image,你看人家三重的『三松M Park』,由日本三井不動產與Panasonic合作,推出在台灣的首發住宅建案,就給人一種願意為了這品牌去朝聖的感覺,大同的品牌高度,就真的還不行。。。

走到接待中心,服務人員問:請問有預約嗎?

挖咧,不會吧?!因為兩週前,幫主也是跟女王散步,晃到『馥華城真』這個建案的接待中心,當天是首賣日,傍晚去竟然在門口被擋下,很客氣的說:『我們已經完銷了,您可以留聯繫方式,後續有退訂的我們會依序聯繫。。。』靠!現在房地產已經跟大陸一樣,開售當天就要排隊搶了嗎?

還好,大同莊園沒有這麼厲害啦,不過現場還是挺忙碌的,沒有服務人員可以接待,先給資料讓幫主坐在沙發區等待。。。

土城大同莊園2

也好,正好讓我趁這個機會細看他們的基地位置與格局安排。看了一陣子,說實話我覺得挺驚艷的:

大同莊園2格局與資料

土城大同莊園2樓層規劃

幾個重點:幾乎所有的柱子(紅圈處)都外推,不佔室內空間(僅A10、A7有一些些)、幾乎所有的衛浴都有對外窗(綠色箭頭,只有A2、A3沒有)、採光面多,都沒有暗廳的問題。看過許多建案,也見識過太多莫名其妙的格局配置,大同莊園2的整體格局真的是還不賴,幫主特別標黃色的區域,利用挑空的方式,讓大部分的戶型都獲得廁所的對外窗,也沒有任何一戶會牆臨電梯間,整體對稱且方正,第一印象真的很不錯!

一樣,關於大同莊園2的基本資料,請善用網路上的資源,幫主不做重複的事情:樂居資料頁

重要數字
  • 公設比:32.9% (新建案大概都在30~35%,算是差不多)
  • 建蔽率:31.89%(很讚,整塊基地只用32%左右建房)
  • 樓高:19樓、地下4層
  • 總戶數:174戶 + 3店面(蠻不錯的住戶數量)
  • 車位數:平面163個(每戶都必須購買車位
  • 坪數:22坪(2房)、27坪(2+1房)、36坪、42坪(3房)
  • 管理費:80元/坪(小貴)
  • 房貸成數:75%(需留意,後面說明

土城大同莊園2

終於有銷售人員可以接待幫主了,銷售中心基本上算是大器。

土城大同莊園2

所有接待中心必備的建案模型。這個建築物外觀我很喜歡,因為很不匠氣,他在用色上竟然採『漸層』方式,這棟樓的色調就相對不單調,另外有一個細節我也很愛,就是他樓層的收邊也不是平整的,而是有流線狀收窄,唉唷,還是取官方照片看一下:

土城大同莊園2建築外觀

有看到顏色漸層嗎?下黑上白漸層式,幫主畫了箭頭的地方就是側邊收窄處,然後兩邊對稱,現場看真的很好看,喜歡!看了一下資料,原來是『光井純』的作品,這位大師就是東京羽田機場、還有那個扭曲建築De Beers 銀座大廈的設計者,這個建案找日籍大師來操刀挺帶勁的,設計的外觀很對幫主的胃口。(好過那些動不動搞歐風、飛簷的。。。好啦,這個是主觀的意見,見仁見智。)

大同莊園2設備簡介

這個部分我只說一些關鍵的,畢竟每一個建案能端出的東西都太多,講重點就好!

土城大同莊園2

現在每個建案都有這樣的圖,都強調『連續壁』多深多厚、『筏基底版』多深多厚、水泥磅數多高、多抗震。。。(這些內容的眉角,幫主會另外寫一篇介紹)。前面那些比深比厚都算標配,大同莊園2額外有用上『新日鐵制震』,增加抗震強度,這個會增加建築成本的內容,大同莊園2也有,參考新聞:新日鐵日本TRC斜撐制震 搖晃減10~15%,不過只裝了24組。

土城大同莊園2

當代的建案,『當層排氣』也已經是標準備配了,大同莊園2另有『吸氣閥+P.A.P.A正壓調節器』,這個我挺羨慕的,幫主之前在青埔的『玖都森學園』建案看到這個設備,就覺得真的是好東西,可以有效隔離病菌蚊蟲從水管進入,有興趣的可以參考:排水防疫戰線 保護水管水封 惡臭病菌止步

土城大同莊園2

氣密窗部分,現在的建案也是都在比厚,大同莊園2採用中華鋁門窗,配上6+6的玻璃規格,額外的『Low-E玻璃』可以隔絕室外高溫,其實也就間接省電了,有興趣的可以看看相關的介紹:點此。(大同本身也有做鋁門窗啊,怎麼沒有選用同門的。。。)

除了上面的內容,還有兩點也是幫主羨慕的:18公分樓地板3.4米層高。一般建案標準樓地板厚度都是15公分,大同莊園2升級為18公分(不過不是中空樓板),然後層高也拉到3.4米,在居住上會有更寬闊的感覺。幫主要說句實話,與一般建案來比較的話,大同莊園2在許多設備上都是較升級的,這些都是成本,幫主過去看的建案中,主打這麼多升級項目通常單價都要比周邊建案貴上不少。

大同莊園2基地周邊

土城大同莊園2

此案的建蔽率:31.89%,也就是只拿32%左右的面積蓋房子,其他都留出來製造退縮、綠化等等,這麼低的建蔽率真的也是奢侈的使用了。然後幫主還有注意到:車道的設計也不是在建築體的正下方,而是利用基地的空間往外部一些的方式,這樣過去許多人避諱的『車道上方的戶型』,就可以比較避免了。然後大門開口這邊10米計畫道路目前是死巷,這其實對社區車輛進出很有優勢,因為不會有外車進來,也減少會車的情況。

土城大同莊園2

這一張圖是網路上找到大同土地變更的資料,上面的A1區就是大同莊園1期,A、B、C棟已經完工交屋。目前的大同莊園2是J棟,將來如果有大同莊園3就會是A2區,也是3棟。至於B2區,現在地賣給茂德建設了,很快會推出『金城舞5』。你可以看到大同莊園2是唯一小基地獨棟的案子,一期與三期都是三棟,大型封閉社區的形式,如果你喜歡單純小而精美的社區型態,大同莊園2是這片區域唯一的了。

截至目前為止,我對大同莊園2真心給予不錯的評價,如果一切都是照上面的介紹內容完工交付的話,真的很讚!我甚至跟女王說可以讓家人來看看,也許是舊公寓換新屋可以考慮的時機了。不過,銷售人員也很誠實的介紹此案的缺點:後方緊鄰『永豐餘的廠房』(幫主在前面的地圖上有標示出來),我也特別拍了照片:

土城大同莊園2

這個廠房約六七樓高,就在大同莊園2後面,據說是會有噪音的問題,幫主週末去看時可能沒有開工,所以沒有聽到,不知道噪音或污染的程度,這點建議有意購賣的人要打聽看看,最好實際到現場體驗,這個變數就不知道前面提及的6+6氣密窗能否有效隔絕了!

樣品屋與戶型選擇

土城大同莊園2樓層規劃

回到這張圖,銷售人員問幫主對哪一個戶型有興趣,幫主直接說:A11。

『這戶已經完銷了』

果然英雄所見略同,A11是幫主覺得這建案中,位置最優的,大小也適合兩人組合居住,畢竟左側前方面公園,就能享有較大的棟距,可惜已經賣完了。退而求其次,同樣形式的A6,也只剩下19樓(頂樓)可以選。如果是預算型的買家,A8、A9是最小的戶型(22坪),因為有永豐餘廠房的關係,低樓層的價格還蠻漂亮的,A8的8樓,開價1,120萬,現場打85折成952萬,相當於41.88/坪,以這裡的區段加上前述的設施配備,這價位真的很可以!比土城重劃區那邊好多了!只是永豐餘廠房究竟會有什麼影響,請務必研究確認清楚。

接下來,升級到A7、A10,36坪也是不錯的選擇,可以利用房內有柱子再周旋砍些價,不過他有一個房間偏狹長,建議確認尺寸與床櫃的擺設方式,幫主自己看格局圖是覺得床有刻意畫短了,問清楚房間寬度吧,走道至少要有40公分以上喔!還有要注意A10戶有西曬的問題。

土城大同莊園2樣品屋與戶型選擇

樣品屋幫主就不多介紹了,只有那些很業配的文章才全放樣品屋美美圖,幫主都跟你說區位、設施、地理重點。

樣品屋感受重點:層高3.4米的爽度、多面採光、少樑(這點很重要),然後kohler 的免治馬桶與水龍頭、義大利SCARABEO的面盆、德國hansgrohe的五金都算是有檔次(聽說一期用得更高級)。

結論

必須說大同莊園2在整體的表現上,遠高於幫主的預期,畢竟一開始就被許多負面新聞影響,多少帶著偏見,不過整體看下來會覺得建商的誠意是不錯的,只是目前能選擇的戶型不多了。兩大隱憂就請看倌們自行權衡:

  1. 建商一期出了許多情況,這些狀況,甚至延遲交屋會不會在二期也上演,有點考驗買家的小心臟啊!同時前面提到貸款只能75%,一般銀行放款預售屋多是80%,這個建案只能75%,某種程度也透露了銀行端的風險考量。
  2. 永豐餘廠房的問題,到底是否有噪音、空污問題,就要多做點觀察功課了!畢竟是要住很久的,不可不留心。

優勢提醒:

  • 雨遮不計坪不計價
  • 許多的升級設備(前述之抗震、吸氣閥、玻璃等)
  • 比重劃區更好的位置與大量綠地
  • 戶數適中,可以成為優質社區
  • 價位合理,相較於重劃區目前的開價,此案CP值不錯
  • 好看的外觀。(這是幫主個人喜愛啦)

劣勢提醒:

  • 建商口碑(之前的糾紛是否會影響後續營運?)
  • 與永豐餘廠房相鄰,噪音與空污問題
  • 貸款成數
  • 必須買車位

關於買房,幫主還是那句老話:買房子是講究緣分的,沒有緣份的房子不買!有緣的房子自然會貼近你,賞屋過程中你就會感覺得到,動輒千萬的房產,多看多聽多比較,不要急,幫主也會持續分享賞屋心得~


關於作者

幫主大衛

幫主大衛

旅遊作家。同時也是上海幫(shanghai-bang.com)幫主與一起泰(17thai.com)站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒。

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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