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【幫主賞屋】畢業文下集:戶型選擇與客變及障礙突破

三重昕悅灣客變
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

幫主的畢業文下集來了(前情提要:賞屋歷程回顧上集:經驗累積篇)!這篇想要針對購屋時的決策過程寫個紀錄,畢竟沒有十全十美的房子,在預算有限的情況下,針對部分建案的缺點,是不是有辦法突破化解呢?內容可能落落長,還是希望盡可能留下些經驗談,讓後續有需要的購屋族群參考,野人獻曝大家當作參考。

三重 亞昕昕悅灣

建案名稱是『昕悅灣』,地點距離雙捷運三重站約800公尺,在地理位置方面的情況在上篇中提過了:

建商

本案建商是『亞昕』。關於建商在之前『幫主賞屋系列文章』中有提過,選擇有口碑建商比較可以放心,幫主當然也希望有機會選擇元利、潤泰、忠泰這些一線豪宅品牌,奈何預算有限,前段班品牌的開價真的比較高。。。最後選擇亞昕,一方面他好歹是股票上市公司,另一方面也累積超過三十座建築案例,近年的建案表現還不差,幫主也有特別去林口、頭前重劃區看過建商的成屋,加上主打日系精工宅,請來日本田中純夫監造,比起一些沒有案例的小建商,可以比較放心些。

幫主碎碎念
現在越來越多建商主打日系工法,不過到底是掛名還是真的有在施工現場操刀?做了半輩子行銷的幫主,當然也是會懷疑,這是不是行銷宣傳的手段而已。。。於是。。。

田中純夫

幫主跑到官網的工程進度頁面,把亞昕所有過去的、進行中的建案照片通通看一遍!也確實有發現田中出現在各工程現場。。。幫主趨近變態的資搜,至少知道不是掛個名而已。

小心得:根據後來賞屋亞昕另外兩個建案:昕上城亞昕向陽,覺得亞昕自己銷售的建案服務比較好,交給代銷的相對比較一般,自銷的建案都會舉辦工程說明會、強調一條龍服務等等,幫主這個代銷銷售的建案都沒有。。。整體來說亞昕如果要往前段班邁進,在客服面上還有進步的空間,至於工程品質,幫主後續也會持續追蹤分享。

周邊建案比較

三重站周邊的環境整體很喜歡,而當時這裡主要有四個建案:喜福匯5、昕悅灣、Mpark、左岸京站,分布的狀況如下:

三重昕悅灣周邊

此區網友們討論的抗性主要有兩點:靠近機捷過彎處,可能有較大的噪音、圖上紅色地塊是一間觀音廟。

三重昕悅灣開價與比較

表列基本資料,其中喜福匯是成屋才銷售,需立刻拿出購屋金,其餘三個都是預售案。論建材配備,左岸京站、Mpark都更加出色,相對開價也較高,而三個案子都擁有近千坪的大基地,然後都超低建蔽率!這是很吸引幫主的地方,表示都會有很大面積的開放空間,這在台北是挺奢侈的,大概也只有重劃區比較能看到。

公設比部分,幫主在『公設比一比』說過了,目前新建案大概都32%起跳跑不了,反正躲不掉,不如找個公設豐富的。。。而戶數部分,為了支撐管理費用,戶數少管理費相對高,可戶數多管理上又比較雜,幫主自己理想的平衡點是150~200戶左右,總之如上集所提是選擇了昕悅灣。

三重亞昕昕悅灣

偌大的基地,前方有相當寬裕的大退縮,一樓零店面整層公共設施,後方有狹長空間只有泳池與種樹,與鄰地是以樹叢來區隔,不是生硬的牆體之類的,這點也很吸引人,同時因為是『黃金級綠建築』,將有高達47顆大樹,整體環境上真的挺有休閒風的。

三重亞昕昕悅灣

工法配備

工法方面水泥磅數(4,000~7,000磅)、連續壁(地下23.5米)、筏式基礎、停車場複式牆、一筆箍、窗框防水外牆防水、浴室防水、當層排氣屋頂抗熱防水當層遮斷、備份磁磚、磁磚拉拔檢測、敲擊棒試驗、外牆誘發裂縫檢測、無障礙門檻等等。

雖然不是SRC鋼骨宅,不過自家旗下的甲級營造廠(國原營造),田中純夫工程顧問監製,加上高於50公尺建築有結構外審,在工程品質方面應該有一定水準。

室內配備看過 室內配備篇 的讀者會知道建案的配備等級,昕悅灣在這部分只能算是中規中矩:林內三機、American Standard馬桶洗臉台、中華氣密窗、活水系統、廚下濾水器、RAK磁磚等等,與豪華級的建案相比有所差距,好在比上不足下有餘,配備將來也能自行升級。幫主個人覺得比較遺憾的是:沒有Durgo吸氣閥、希望更高階的氣密窗。

沒有十全十美的房子,只有適合你的房子。賞屋後對於有興趣的建案,可以自行表列優劣勢項目,然後看看自己是否能接受,優勢有沒有大於劣勢,或是有沒有突破的方法?

戶型選擇

昕悅灣戶型選擇

(底圖取材自住展房屋網)基本中意建案後,就要選擇戶型,這其中眉角也很多。先說說對於昕悅灣樓層計畫的優缺點看法:梯廳沒有對外(沒有窗)是一項劣勢,然後有許多戶型內部都吃到柱,等於買到虛坪,裝潢上也比較麻煩,單層11戶三部電梯略顯不足。而此案雙逃生梯錯開是幫主認為比較好的,看過許多建案把兩個逃生梯放在一起,這樣不但無法分流,如果火源就在梯廳,更是兩條通道一起堵死。

接下來是幫主為女王選擇戶別時的思考供參:因為預算加上僅有兩人生活,一直都是鎖定小戶型為主,此案毫無疑問,西面直對大都會公園,是景觀最佳的選擇,不過此面恰好西曬,夏季午後會比較熱,這一面小戶型只有A2,但是吃柱面積較多,格局上比較不容易安排。圖上兩個紅箭頭,你會發現四戶大門比鄰,偶爾與鄰居同時出門或回家,有點小尷尬,幫主跟女王比較閉俗,所以還是錯開些好。。。

這張照片是從喜福匯拍出去的畫面,這個斜角可以看到新北大橋的景致,綜合上面的各種考量,選擇了B2戶型,也賭看看是否有機會收下大橋景觀。接下來,針對所選的戶型,幫主要來破解其中的缺點(抗性)部分,當然不可能處理到完美,有很多地方就要轉念來克服囉!

公設比太高怎麼辦?

這個議題的化解方式,算是一道『數學題』。

在幫主寫過的 建案公設比一比 這篇中已經介紹過公設的計算與組成方式,目前雙北的建案,基本上公設比32%起跳都是常態了(報導:雙北市今年新建案平均公設比大幅拉高 北市達35.3%)。難得出現較低公設比的建案,往往是大社區多戶數的案子,如:勝開大地29.9%,3棟687戶、印象太和28~33%,5棟598戶,如果喜愛大社區型態的購屋族群可以列入考慮。

算數題開始,我們以32%做為基準,以幫主所選建案的公設比34.8%來說,是相對偏高的,34.8-32=2.8,多了2.8%的公設,意味著幫主22坪的小宅,比起32%公設比的建案多花了0.616坪的費用(2.8% x 22),以一坪50萬來計算,公設高2.8%使得購屋總價多花了30萬。這很多耶!幫主冰島環島10天才8萬,中南美洲28天才12萬,30萬在幫主手上可以跑到天涯海角了吧!所以必須把這筆錢要回來。。。

延伸閱讀
很多看似困難高貴的旅程,其實做好功課,找好旅伴,費用會比你想像低!攻略送上:

解法一:從雨遮要回來:

『雨遮』這個東西,在目前的情況下還有機會遇到計坪計價、計坪不計價、不計坪不計價三種形式(詳此篇),像是幫主之前介紹過的案例:

26.4坪的戶型中,雨遮就佔掉1.26坪。選擇雨遮不計坪不計價的建案,相對來說也算是省下1.26坪的室內空間與費用!反之,若是公設比高,雨遮又要計坪計價的話,真的就要好好盤算一下囉~昕悅灣雨遮不計坪不計價,幫主的戶型相當於省回了約0.3坪。

解法二:從總價要回來:

大家之所以這麼在意公設比,原因當然就是不想多花費在公設上,錢都花在買室內實坪才不吃虧啊!在這樣的前提下,那就在總價中把高於預期的公設坪數價格要回來!幫主就在自己心中的目標價,再硬殺了近一坪的價格,這樣算是平衡了公設與室內柱佔面積的問題!(大家完全可以把雨遮、室內柱當成議價的條件,多些談判的籌碼)

一層11戶,電梯不好等

確實『梯戶比』是要列入購屋考慮的項目,不然尖峰時間等電梯真的很考驗耐心,昕悅灣一層11戶算是偏高,但這個問題對幫主來說卻沒差,因為我是在家工作者,跟大家的出入時間完全不同,哈哈哈!不過197戶3部電梯,幫主是覺得還OK啦~

如果你遇到的建案也有單層戶數偏多而電梯可能不足的情況,建議可以選擇最高樓層:因為電梯的邏輯就是會先到有人按的最高層再下來,女王當年租在土城金城閣(177戶)頂樓,從來不覺得電梯難等,因為只要按電梯,一定會先上到最高層啊~

旁邊有間觀音廟

宮廟是被列為抗性的項目之一,昕悅灣的旁邊就有一間觀音廟,而且就在旁邊而已:

三重觀音竹山寺

貼超近的對吧?這間是新建的,是後巷方向『三重觀音竹山寺』增設出來的。如果對於宗教類宮廟有所忌諱的人就需要把此抗性納入購屋的考量內。

不過宮廟也有分類型,有些宮廟屬於會降乩問事,三不五時會有敲鑼打鼓的法事活動,對於居住來說比較會受影響。而這間觀音寺拜的是千手千眼觀世音菩薩,幫主自己觀察平日只有幾位中年人在廟前聊天,一年主要會在觀音得道日、聖誕有大型活動(有花車、流水席),影響不大。廟的位置剛好在車道出入口旁,開車出入時跟菩薩打個招呼,我覺得挺好~

延伸閱讀
說起來,幫主也是挺有佛緣的,曾經因為濟公的指示,走了一趟『濟公主題路線』,走遍泰國與『象神』結緣,現在也年年參與『媽祖遶境進香』,過去介紹過的文章更是從觀音道場普陀山新疆天池西王母祖廟四川樂山大佛藏區塔公寺絲路上的馬蹄寺都介紹過。

客變

預售屋之所以很受到買家喜愛,可以客變與分期付工程款是兩個重要原因。一般來說,客變多在蓋到自己樓層三個月前會通知,建商會提供CAD檔案,讓住戶提前找設計師規劃,在已購群中同戶型的住戶也可以分享設計的想法,更有機會看看鄰居的設計師如何規劃。

接下來幫主要來處理自己戶型上的問題,幫主本身做了半輩子行銷創意工作,很擅長寫提案,不論是企劃還是Sales kit,送出去幾乎都能拿下廠商,只是這回提案對象是女王,哈哈哈!抽幾頁內容分享,就差沒作SWOT分析了,噗!

三重昕悅灣客變

先看看原始戶型上的配置安排圖:

三重昕悅灣客變

這間的好處是:客廳面寬3.4米(可以去比較看看市面上25坪以下,少見這麼大的面寬),有獨立的小廚房,雖然不大,但很夠不太開火的我們使用。當然它也有許多該嫌棄的地方,都寫在上圖了,正視問題才能解決問題,其中最令幫主覺得不喜歡的就是廁所的(開口)位置,可現在大部分小戶型多把廁所設在入口處:

各種戶型介紹

隨便舉幾個看過的案子,小戶型多把衛浴規劃於入口,這樣使用的動線真的比較麻煩,自行想像一下半夜想要從臥室去上廁所,就知道很阿雜@@,建商們可以多為小戶型用戶思考一下嗎?幫主在上海考過室內設計執照(大陸學習經驗),可惜現在差不多都忘光光了!不過研究過昕悅灣小戶型格局後還是設計了兩種客變方向:

一般來說,預售屋客變,衛浴與廚房的位置牽涉到全棟的管線配置,不能更動位置,但是可以移動內部物件。

方案一

三重昕悅灣客變

方案一算是大動格局,把客廳與臥室整個對調。客廳透過陽台獲得採光,關鍵是想要解決廁所開口位置的問題,把衛浴的開口轉向到客廳,這樣使用浴室不用走到大門口,同時客廳多了很大一片空間,要擺放餐桌或其他應用都OK,左側預計墊高成為工作室。

不過這個想法失敗。關鍵就是浴室,雖然浴缸、洗手台都是對過尺寸,也真的能塞進去,不過實務上其實不具備足夠的轉圜空間!這就是為什麼賞屋時不能只看家配圖。此外這個版本的變動較大,女王的意思新房子不要動太多格局,所以還有方案二。。。

方案二

三重昕悅灣客變

方案二簡單直白,就是打掉一個臥室隔牆,讓客廳獲得採光,解決暗廳問題,同時獲得3.4米寬、7米長的空間感。廚房部分改為滑門,解決開門見灶問題(這個對幫主來說實在不是問題,這年頭還在提開門見灶有點跟不上時代),不過小戶型有獨立可封閉的廚房,這部分也是我們喜歡的點。至於衛浴部分就認命了,去習慣它吧。。。

這樣的變化比較少,就是打一堵牆跟重新配置水電插頭位置而已:

昕悅灣客變

AUTOCAD圖幫主也自己改,配合打牆重新思考電燈開關的位置,同時趁客變的機會大增插座,還多加了220V插座,這樣有大陸淘回來的電器或是外國的烤箱等等就能使用。整個客變牽涉到未來家具擺放、使用習慣、生活動線等等,有預算的話還是找有經驗的設計師協助比較好。幫主自己也製作了一些3D的設計圖,讓女王看看希望哪一種:

昕悅灣室內設計

昕悅灣室內設計

昕悅灣室內設計

想像未來的家,自己嘗試規劃並討論是等待房子建成前的樂趣之一,其實設計了很多不同的家裝版本,提案對象是女王,一切她說了算!

幫主碎碎念
因為幫主與女王都是喜歡一陣子就變換擺設的人,所以有共識除了木地板、燈具、臥榻之類的做固定之外,其他內容都傾向不要做死,用家具採購來佈置,這樣心血來潮時可以隨時來個乾坤大挪移。。。

看家具找設計是購屋後的新課題,幫主也跑過許多家具、建材商,也寫過幾篇:罕氏家居覺醒家居,特別是還有找到除甲醛塗料、天花板廠商,還有瑞典的新風系統,預計全室會用上,更想訪問一些系統櫃的廠商,日後有空也把這部分資訊分享出來。。。

三重昕悅灣客變

約定的日期來到工務所進行客變,要把圖紙上變動的項目仔細的說明與核對,這裡會有『加減帳』,比如你退掉牆、退掉廚具等等會計算後退錢給你,而增加牆體、插座等等也會需要補錢給建商,最後會核算出是該退錢或是加費。要特別注意的是:客變都是『退料不退工』,只退材料費用,工費是不會減的;總之退的錢會比較少,預算型的買家就用建案的標配內容會比較省錢。

三重昕悅灣客變

現場也會有一些可選的配備,如地磚、櫃體、木地板等等,視你自己的配色組合來決定。最後重要的提醒:務必確認圖面上的變更,同時確認加減帳金額是否正確才簽字喔!

寫在最後

基本介紹完畢,額外提一個有趣的事情,有些人對於風水命運很在意,幫主本身是不強求啦,不過小時候算命說過我是『出外近貴』的命格,所以出國發展會比較好,難怪我在上海一待就十年。。。然後命中缺水,如果可以『補水』對運勢也比較好,買房工作可以選擇地名路名有水的地區:如汐止、內湖、上海、清邁。。。

因此有時候幫主賞屋的時候,也會跟女王說,去看些案名有水的建案吧!灣岸Villa、江匯Life、河藍灣2、河家歡富山匯。。。好啦,機緣巧合,這個昕悅灣案名有水,地址疏洪東路也有水,正對著淡水河、大漢溪、新店溪交會更是水水水,就當作是冥冥之中有補到水吧~

終於賞屋系列真的完結篇了!後續大概就看看驗屋時有沒有可以分享的內容,至於裝潢家具選購有興趣的也請自行追縱,這部分與購屋無關不會分享到購屋類臉書社團了。

幫主就只是一個窮書生,幫女王挑選的也就是個小宅,完全是覺得購屋這件事整個資訊不平衡,有很深的knowledge gap,希望把自己的經驗留給後續有需要的人,只是每個人的需求、預算、想法都不同,還是要您自己審視自身情況來找房喔!祝大家都能得好房而安居!最後啊,其實幫主的專長是旅行,也最愛分享行程攻略,不嫌棄的話請幫『幫主出巡』按個贊,持續分享的旅訊絕對比賞屋心得更精彩的唷~~

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旅遊作家。同時也是 上海幫 幫主與 一起泰 站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒:幫主出巡臉書 | IG | Youtube | Padcast | 微博

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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