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【幫主賞屋】文山|仙跡岩下抗震精緻宅:富山匯

文山區富山匯格局
幫主大衛
本文作者: 幫主大衛

幫主在之前『幫主賞屋系列文章』中就提過,其實自己最希望能夠選擇文山區(木柵)的建案,這樣才能就近照顧年邁的雙親,而且真的很習慣與喜歡這個文教區的環境,可惜窮書生的能力有限,既使木柵已經算是台北市房價最親民的一區,再看過幾個建案後,審度自身的能力還是無法如願。。。

不過還是會持續的關注這裡推出的建案,今天就在回老家陪父母吃完飯後,繞進富山路看看『富山匯』這個新建案。

幫主眼中的木柵

文山區水岸,政大
▲ 沿著景美溪水岸,幫主常常在這裡慢跑,對面建築是政大。

之前35線上賞屋的節目中,有一對Youtuber提到三個台北市不考慮的區,其中就包括了文山區:點此。這點很正常,因為大家對於地域都會有不同的印象,給出不同的評價,這裡幫主先來說說自己從小在木柵長大,對這裡的小小看法。

現在行政區中的『文山區』,是由過去的景美、木柵兩區合併而成, 幫主這裡主要聊木柵的部分。木柵有許多的學校:政治大學、世新大學、台灣戲曲學校,景美女中、政大附中、再興中學、大誠、景文、東山、木柵高工等等,考試院也位在木柵,小小範圍內充滿文教氣息,許多教職人員都落戶於此區,造就了木柵區是文教區的傳統印象。

幫主深深覺得木柵地區是個神奇的存在,因為他有滿滿的軍公教人員,卻很難有大型的商業發展,木柵找不到百貨公司(景美曾經有過漢神百貨,成績也一般,動物園站曾經也規劃商場,也沒做起來。。。)、沒有電影院(從小就看著二輪電影的『光明戲院』長大,現在也收掉了),要說比較熱鬧的地段大概就是萬芳醫院周邊。。。整體來說,木柵就是個不太熱鬧,但適合『住』的地方,想要逛街就要跨區到鄰近的公館商圈、景美商圈。

也許反而就是這樣的環境,特別吸引軍公教人員,這個族群本來也就是穩定發展的特性,木柵也許不花俏,但它有學校、有捷運、有醫院、有高速公路,有景美溪水岸,更有相對合理的房價。近年來豪宅建商也開始在木柵蓋大樓,元利的忠順大院、29樓的SRC大樓敦皇、遠雄的晴川等等,迎來了新一波的房價發展。

幫主賞屋

轉進富山路,很快就能看到接待中心,不過他的停車場入口很難辨識,害幫主誤停到隔壁的私人停車場。。。咦,這裡還有個特色的三合院呢!沒轉進來都不知道。。。

富山路是一條10米寬的馬路,算是單向路,只有一個路口進出,裡面有不少大型名宅,如:鄉林原創、極美山莊、發現之旅等等,加上有仙跡岩的登山口,山野綠意環繞,有不少人就喜歡這樣的環境,富山匯算是距離路口不遠,不必向其他建案一樣走很深才到家。而富山匯基地就在轉進來不遠處,這裡目前是一排老房子,這個建案屬於『危老重建』。

富山匯危老重建

就是照片中這排老房子的位置(照片取材自Google實景),即將拆除建設新大樓,接著幫主把周邊環境做成地圖呈現:

富山路富山匯地圖

地圖可以看出富山路要從木柵路轉進去,這也是唯一出入口,在周邊環境部分,最大的重點就是規劃中的捷運南環線,在考試院這裡有一站(Y4站),步行距離不到350公尺!然後旁邊就是永建國小,來到現場你會發現這個國小未免也太有設計感太新穎!沒錯,永建國小是剛遷過來重建的,而且是蓋豪宅的元利建設幫他們設計建造,這背後有許多故事,相關新聞:元利國發院案解套動土 先蓋後售上看6字頭

元利在這區擁有大量土地,將推出新建案,因此幫主近年看附近的小建案都會特別提及:蓋豪宅的元利來了!這區將來的房價一定往上!元利的品牌效益果然厲害,然後就是捷運話題,南環段會一路延伸到木柵動物園。

宏廷建設

說實話,這個宏廷建設過去沒有聽過啊!買預售屋當然還是要慎選建商品牌,因此這部分賞屋時幫主有特別詢問,創始人吳輝華是建築業出身,過去服務於日商華大成營造、昇陽建設,2009年創立宏廷建設,找來伙伴:翊豐營造、張玉樹建築師事務所、禾合行銷等,從官網資訊看來是主攻整合危老建案為主,這個富山匯算是第一個正式動工的個案,更多資訊可以察看:公司官網

富山匯

這個建案有一些令幫主印象深刻且驚喜的部分:僅15樓高的建案用上了『新日鐵制震壁』,算是相當高級啊,一般坊間15樓的高度都用RC混凝土就很夠了,建商甚至設計申請了『銀級智慧建築』、『黃金級綠建築』,真的對這個建案投注很多心力!詳參:買屋購屋看什麼:建築工法篇。另外配備方面也很超越(後詳),完全是以小豪宅的格局在設計。接著看看基地規劃:

文山區富山匯格局

長型的基地,入口開在前方的富山路,箭頭是住戶入口,車道在旁邊,一樓也規劃了臨停車位與機車位,四周以樹木包圍,特別值得一提的是為了保留原來住戶的回憶,將本來的桂花樹都移植養護,將來會有桂花香。基地不大,只有273坪,15層樓,一層三戶,共42戶,使用兩部電梯。

重要數字
  • 公設比:33% (新建案大概都在30~35%,算是差不多)
  • 建蔽率:44.05%。
  • 樓高:15樓、地下3層
  • 總戶數:42戶住家。(2部電梯
  • 車位數:平面31個、機械16個
  • 坪數:25坪(2房)、36坪(三房)
  • 管理費:100元/坪

建材配備與公設

富山匯工法、配備

(照片:建案官網)在建材配備上,看得幫主流口水,只有42戶且15層樓的小型建案,不但用上了抗震設計,配備上也都很高檔:

    • 氣密窗:不二氣密窗 + LOW-E 5+6+5mm複合玻璃
    • 衛浴設備:TOTO、Hansgrohe龍頭
    • 廚具:林內雙口爐、排油煙機、喜特麗烘碗機
    • 電子鎖:PHILIPS四合一電子鎖
    • 銀級智慧建築、黃金綠建築
    • 停車位:預留電動車充電迴路
    • 人臉辨識門禁系統

看過幫主寫的『建案室內配備篇』就會懂,整體給的配備算是上乘(烘碗機弱了點,怎不直接林內三機就好?),木柵算是非常安靜的地段,此案又在靜巷、仙跡岩入口旁,依舊搭配了超厚的5+6+5mm複合玻璃,防曬抗噪完全不用擔心,此外也都預想到未來趨勢,將電動車充電、人臉辨識等科技加入,更有智慧建築與綠建築的標章,都是在小建案難得一見的高標準內容。

公設部分受制基地較小,主要提供:接待大廳、空中花園,沒有花俏的內容,主打精緻實用。

格局介紹

富山匯格局介紹

樓層規劃非常簡單,一層僅三戶,兩邊是36坪三房,中間25坪兩房,可以看到所有的柱子都外推,加上雨遮不計坪不計價,得房率相當高,整體看來房型都相當方正且採光不錯,三房的兩間衛浴都有對外窗,非常規矩的格局,完全符合軍公教人員的喜愛。

富山匯兩房格局介紹

先看看兩房的格局,客廳房間都有採光,主臥更是留了蠻大的空間可以安排衣帽間及梳妝、工作區,比較需要思考的是如何規劃玄關區的脫鞋空間,開放式廚房可以在臨窗位置設計一排櫃子,延伸備餐區域。這個空間幫主看了挺心動,因為兩人生活只需要一個臥室,另一間作為寫作、錄音的工作間,很剛好。。。(歡迎收聽:幫主的Podcast頻道。)

富山匯三房格局介紹

三房的房型入口處有玄關區,可以設計不錯的落塵區,不過有個柱體佔了些面積。雙衛浴、雙陽台、所有房間都有窗,格局方方正正,真的就是很穩重的設計安排,相信會非常受到木柵軍公教族群的喜愛。整個的屬性相當明確,沒有奢華的公設也不是景觀宅,單純且少少的戶數,提供高級的工法與設備,就是賣給不花俏,想買到規矩房產的族群。

當然啦,說到危老改建就一定會有地主戶。不過幫主覺得木柵還真比較不用擔心這問題,重建的項目裡很多都是住著退休老師、軍公教,其實稍微打聽一下大概也都能知道之前是什麼樣住戶群。(真希望幫主木柵老家也有機會重建啊~)

開價

幫主賞屋完是真的很心動的!自己成長的木柵超熟悉,附近的美食小吃也都清楚,又可以離父母近,只是千萬不能表現得太渴望,先聽聽看報價。。。

富山匯開價

哇!算一下10樓的開價已經到73.9萬/坪了!當然還有議價的空間,不過不論如何是超過幫主的能力了,只能寫寫介紹讓大家看看有沒有興趣了,其實文山區在元利、遠雄、國泰等建商開始推案後,房價也不低了,新建案基本也都是65~80萬/坪的開價。不過想想新店、永和、板橋許多新建案都比木柵開價更高,這裡好歹是台北市門牌。。。(雖然不知道北市福利政策有比較好嗎?)

可以注意到交屋款部分也是有依照內政部的規範留5%,對購屋族群較有保障,不過銀貸是七成喔,這點也要留意。

結論

最後說說小結論,幫主整理優劣勢的看法,先說優勢:

  • 文山區適合居住,此案靜巷卻不深,基本方便
  • 未來捷運站350公尺內
  • 周邊學校學區,方便就讀
  • 制震宅、不錯的配備、綠建築與智慧建築
  • 得房率高,戶數單純
  • 仙跡岩步道,爬山健身超方便

劣勢:

  • 建商較沒有實績
  • 基地較小,公設有限
  • 停車位並非都平面式(但價格合理)
  • 有地主戶
  • 木柵常下雨
  • 木柵房價不易大幅成長

這個建案因為有地緣關係,私心就有加分,加上很喜歡木柵這個軍公教族群多、適合居住的環境,當年幫主的父親,職業軍人的他,應該也是因此選擇落戶木柵的吧?!(先是租屋在恆光橋旁,幾年後才買下現在住的公寓),一住就40多年,人老了房子也老了。。。

離題了,總之富山匯這個建案,幫主覺得還不錯!適合生性安穩的族群,真正住過木柵就會懂。。。不過如果是求熱鬧、出入方便,就要再考慮一下,木柵相對是不太熱鬧的地區,雖說有捷運話題,不過依幫主的推測,起碼到2030年才會有機會通車。

捷運南環段

然後,一直提到建案不遠處就是仙跡岩的入山口,建議有來賞屋的話,順便走走吧,你一定不會失望:【台北|景點】呂洞賓踩過的健康步道:仙跡岩

仙跡岩欣賞黃昏日落

仙跡岩的夕陽,美吧?關於買房,幫主還是那句老話:買房子是講究緣分的,沒有緣份的房子不買!有緣的房子自然會貼近你,賞屋過程中你就會感覺得到,動輒千萬的房產,多看多聽多比較,不要急,幫主也會持續分享賞屋心得~ 最後啊,其實幫主的專長是旅行,也最愛分享行程攻略,不嫌棄的話請幫『幫主出巡』按個贊,持續分享的旅訊絕對比賞屋心得更精彩的唷,哇哈哈哈~~

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關於作者

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旅遊作家。同時也是 上海幫 幫主與 一起泰 站長,常年旅行遊走於世界各地,風一樣的雙子座,永遠不知道下一秒在哪個城市出沒:幫主出巡臉書 | IG | Youtube | Padcast | 微博

幫主著作: 搭地鐵玩遍上海 | 開始在上海自助旅行 | 搭地鐵玩遍曼谷 | 在泰北發現天堂 |

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